Wejście w stosunek najmu przy egzekucji z nieruchomości

Nabycie nieruchomości w drodze egzekucji z nieruchomości (przysądzenia własności) jest jednym z najpewniejszych sposobów objęcia własności nieruchomości. Rodzi jednak liczne problemy.

Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości

Jest to niezwykle rygorystyczne postępowanie, w całości regulowane przepisami k.p.c. Cechuje się licznymi odrębnościami względem regulacji matrialnoprawnych przeniesienia własności nieruchomości, m. in. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i  skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości (1000 k.p.c.). Z przepisów tych nie wynika jednoznacznie, co dzieje się z różnymi typami praw obligacyjnych związanymi z nieruchomością, w tym zwłaszcza z prawem najmu i dzierżawy.

Umowy okresowe

Sytuacja problemowa pojawia się zwłaszcza, gdy poprzedni właściciele zawierają wieloletnie umowy najmu lokalu na czas określony, które wiążą także nowego nabywcę nieruchomości (umowa między przedsiębiorcami może zostać zawarta nawet na okres 30 lat, pozostając umową terminową). Jeżeli w treści takiej umowy nie przewidziano możliwości jej wypowiedzenia z zachowaniem terminu wypowiedzenia, to – teoretycznie - nowy właściciel mógłby rozwiązać stosunek najmu tylko przy zaistnieniu pewnych (rygorystycznych) przesłanek po stronie najemcy, jak chociażby rażące wykraczanie przeciw porządkowi domowemu czy kwalifikowana zwłoka z zapłatą czynszu. Nierzadko przysądzona w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomość składa się z wielu oddzielnych lokali, najmowanych przez różne podmioty, co dodatkowo komplikuje sytuację prawną najmowanej nieruchomości.

Możliwość dysponowania

Drugim pojawiającym się problemem jest zagadnienie uprawnienia do dysponowania nieruchomością osoby, która dopiero uzyskała sądowe postanowienie o przysądzeniu własności, nie mając tak fizycznej możliwości wstępu na nieruchomość jak i faktycznego nią dysponowania (sytuacje te zdarzają się stosunkowo często). W interesie wynajmującego może być zawarcie z najemcami nowej umowy najmu, gdyż poprzednia została zawarta na warunkach dla niego niekorzystnych, lub też pragnie on w sposób odmienny zadysponować należącym do niego lokalem. Wynajmujący – zgodnie z definicją najmu z art. 659 k.c. – obowiązany jest zawierając umowę najmu do umożliwienia najemcy używania rzeczy przez pewien czas, której to możliwości w opisanej sytuacji by nie posiadał. Następny problemem wystąpi, gdy dotychczasowi najemcy odmówią zawarcia nowej umowy najmu. Na końcu pozostaje do rozwiązania sytuacja, gdy poprzedni wynajmujący zaliczył jakieś świadczenie najemcy na poczet przyszłych należności czynszowych (np. najemca dokonał nie obciążającego go remontu w postaci ocieplenia najmowanego budynku, a poprzedni wynajmujący zgodził się zaliczyć koszt tego remontu na poczet czynszu za 12 kolejnych miesięcy, podczas których nastąpiło przejście własności nieruchomości na nowego nabywcę).

Regulacje

W celu zapobieżenia podobnym problemom oraz rozstrzygnięcia występujących w praktyce wątpliwości  ustawodawca wprowadził regulację art. 1002 k.p.c., wyraźnie odsyłającą nabywcę do przepisów normujących treść stosunku najmu w wypadku zbycia rzeczy wynajętej, a więc przede wszystkim do art. 678 § 1 k.c.: w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Możliwość wypowiedzenia stosunku najmu została ograniczona, jeżeli najem został zawarty na czas określony w formie pisemnej z datą pewną (art.  678 § 2 k.c. w zw. z 81 k.c.). Odesłanie było konieczne m. in. z uwagi na fakt, że zbywcą w postępowaniu egzekucyjnym  nie są poprzedni właściciele, lecz organ państwowy lub wierzyciele. Wskazana regulacją niesie za sobą daleko idące konsekwencje, gdyż nie tylko nie wymaga zawarcia przez nabywcę nowych umów najmu, ale także rozgranicza wzajemne prawa i obowiązki (oraz wynikających z nich roszczenia) nowego właściciela, poprzedniego właściciela oraz najemcy (ów). Wynikające ze stosunku najmu prawa i obowiązki nabywca (nowy właściciel – zwany dalej nabywcą) w zasadzie obejmuje dopiero po nabyciu (przysądzeniu własności) rzeczy. Jeżeli chodzi o objecie uprawnień, to czynsz należy się nabywcy od chwili wstąpienia w stosunek najmu (uprawomocnienia postanowienia o przysądzeniu własności). Zapłata przez najemcę czynszu z góry do rąk zbywcy (poprzedni właściciel – zwany dalej zbywcą) dokonana przed zbyciem rzeczy nie odnosi skutku względem nabywcy. Nabywcę obciążają obowiązki z art. 662 k.c. powstałe nawet przed nabyciem rzeczy, jeśli zbywca ich nie wykonał. Odpowiada on też z tytułu rękojmi za wady rzeczy, które pojawiły się jeszcze przed jej nabyciem i zobowiązany jest do zapłaty za ulepszenia dokonane przez wynajmującego przed jej zbyciem (676 k.c.). Na nabywcę nie przechodzi obowiązek zaspokojenia roszczeń najemcy o zwrot nakładów na rzecz dokonanych przed zbyciem (art. 663k.c.). Podobnie dzieje się z  roszczeniami odszkodowawczymi najemcy wobec zbywcy i odwrotnie za ten czas. Na końcu należy wskazać, iż najemca nie ma uprawnień do dochodzenia od nabywcy roszczeń na podstawie dokonanych przed zbyciem przedmiotu najmu napraw koniecznych lub innych napraw bieżących wynajmującego, jak też roszczeń odszkodowawczych za czas przed zbyciem (orz. SN z 5 czerwca 1986 r., IV CR 137/86, LexPolonica nr 296695). Podobnie na nabywcę nie przechodzą roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy.

Michał Konarski

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>