Decyzja o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości wydana na podstawie art. 47 Prawa budowlanego.

Zgodnie z zapisami art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane ( Dz.U. 2010, Nr 243, poz. 1623 ), właściwy organ, rozstrzyga w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, jeżeli jest to konieczne do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych.

Zgodnie jednak ust. 1 powołanego powyżej przepisu ustawy Prawo budowlane, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i termin korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu, przy czym korzystanie z sąsiedniej nieruchomości ograniczone zostaje do zakresu niezbędnego do przeprowadzenia przedmiotowych robót budowlanych i jedynie wtedy, gdy wykonanie ich jest niemożliwe w inny sposób, aniżeli z sąsiedniej nieruchomości. Zgoda właściciela sąsiedniej nieruchomości jest zgodą udzielana w trybie cywilnoprawnym ( dobrowolność ) – por. wyrok NSA, II OSK 1819/09 z dnia 26.11.2010 r.

Również najemca sąsiedniej nieruchomości może udzielić przedmiotowej zgody.

Decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, jeżeli jest to konieczne do wykonania prac wykonawczych lub robót budowlanych.

Zgodnie z art. 47 ust. 2 powołanej powyżej ustawy  Prawo budowlane, w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1 powołanego przepisu prawa budowlanego, tym samym braku zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, lokalu lub budynku, a także nieuzgodnienia sposobu, zakresu i terminu korzystania z sąsiadujących obiektów, czy też brak uzgodnienia ewentualnej rekompensaty, właściwy organ tj. zgodnie z prawem budowlanym organ architektoniczno – budowlany ( z zasady w pierwszej instancji starosta, -  art. 82 ust. 2 Prawa budowlanego ) – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia takiego wniosku ( przy czym jest to termin instrukcyjny dla organu ), rozstrzyga w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.

W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ ten określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Należy pamiętać, że inwestor składając wniosek  winien wykazać, że prowadził z właścicielem sąsiedniej nieruchomości bezskuteczne negocjacje w celu uzyskania zgody. Przepis art. 47 prawa budowlanego w jakikolwiek sposób nie obliguje orzekającego w tej sprawie organu do prowadzenia negocjacji przed wydaniem decyzji zezwalającej na wejście do sąsiedniego lokalu – por. wyrok NSA, II SA/Ka 2713/01z dnia 17.11.2003 r.

Inwestor musi ponadto wykazać, konieczność korzystania z sąsiedniej nieruchomości przy wykonywaniu określonych robót budowlanych. Organ tym samym przed wydaniem przedmiotowej decyzji musi ustalić, że istnieje ze strony inwestora konieczność skorzystania w celu wykonania określonych robót budowlanych określonym zasadniczo wydanym uprzednio pozwoleniem na budowę z cudzej nieruchomości oraz ustalić, że pomimo dokonanych przez inwestora prób uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, taka zgoda nie została udzielona i nie ma możliwości jej uzyskania.

Uprawnienia inwestora wynikające z decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.

Inwestor, który uzyskał w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości możliwość skorzystania w ograniczonym, określonym decyzją zakresie z cudzej nieruchomości, ma zasadniczo prawo przebywać na tej nieruchomości w związku z wykonywanymi robotami budowlanymi, ustawić potrzebne do tego urządzenia budowlane, czy też wykonać konieczne roboty ziemne, niemniej inwestor nie może pozostawić na cudzej nieruchomości jakichkolwiek elementów stałych. Po zakończeniu robót ma natomiast  obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego.

Wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nie oznacza możliwości naruszenia substancji sąsiedniego budynku lub lokalu. Konieczne roboty budowlane, dotyczą bowiem wyłącznie budynku inwestora – por. wyrok NSA, II OSK 1323/10 z dnia 09.09.2011 r.

Naprawienie szkód powstałych w następstwie wejścia na teren.

Zgodnie z ust. 3 powołanego powyżej przepisu prawa budowlanego ( art. 47 ), inwestor po zakończeniu robót objętych zgodą wejścia, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Wysokość ewentualnego odszkodowania nie jest ustalana przez właściwy organ administracji architektoniczno – budowlanej. Organ administracji nie jest władny do ustalenia wysokości rekompensaty z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości. Dochodzenie odszkodowania na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, możliwe jest wyłącznie przed sądem powszechnym (art. 2 § 1 k.p.c.) – por. wyrok NSA, II SA/Ka 825/00 z dnia 16.01.2002 r.

Grażyna Pielecka

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>