Odwrócona hipoteka

Odwrócona hipoteka już funkcjonuje w obrocie finansowym w Polsce, mimo braku aktu normatywnego regulującego założenia tej instytucji. O atrakcyjności tego instrumentu finansowego dla banków przesądza ograniczenie ryzyka oraz względna pewność uzyskania zysków z realizacji takiej umowy. Dla klienta oznacza możliwość pozyskania dodatkowych środków pieniężnych, ale wiąże się też z utratą prawa własności nieruchomości.

Charakterystyka odwróconej hipoteki

Odwrócona hipoteka, a ściślej umowa o odwróconym kredycie hipotecznym, jest to umowa zawarta miedzy instytucją finansową a kredytobiorcą, na mocy której kredytobiorca otrzymuje comiesięczną ratę pieniężną lub jednorazowe świadczenie pieniężne w zamian uzyskanie przez bank prawa do własności nieruchomości po jego śmierci. Aż do czasu swojej śmierci kredytobiorca pozostaje pełnoprawnym właścicielem przedmiotowej nieruchomości oraz może dowolnie nią rozporządzać. Ciążą na nim jednak również obowiązki. Musi dbać o nieruchomość, ponosić koszty jej eksploatacji i wykonywać wszelkie niezbędne naprawy i konserwacje, tak aby stan nieruchomości nie pogorszył się. O atrakcyjności hipoteki odwrotnej przesądza fakt, że bank nie sprawdza zdolności kredytowej ani dochodów kredytobiorcy, ponieważ „gwarancją” umowy jest własność nieruchomości. Wysokość uzyskanego świadczenia pieniężnego zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, ale bierze się od uwagę również wiek osoby ubiegającej się o tego typu kredyt.

Odwrócona hipoteka skierowana jest przede wszystkim do osób starszych. Najbardziej pożądanymi adresatami zastosowania tego instrumentu mają być osoby w wieku emerytalnym, które nie mają krewnych, którym mogliby zostawić mieszkanie, ale nie tylko. Rodzina, ściślej spadkobiercy po śmierci takiej osoby zawsze mogą spłacić zaciągnięty przez spadkodawcę kredyt i mieszkanie czy dom pozostanie ich własnością. Jeśli tego nie zrobią, nieruchomość przechodzi na własność banku. Spadkobiercy z chwilą śmierci spadkodawcy nie zostają pozbawieni prawa własności nieruchomości, ale stają przed wyborem, czy są w stanie spłacić kredyt, czy też nie, a wtedy bank nabywa uprawnienie sprzedaży nieruchomości.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia

Ze względu na brak w polskim prawie uregulowań odnośnie umowy o odwróconym kredycie hipotecznym, często błędnie utożsamia się odwróconą hipotekę z tzw. rentą dożywotnią za nieruchomość.

Umowa renty dożywotniej za nieruchomość polega na tym, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się do jej zbycia w chwili zawarcia umowy w zamian za udzielenie pożyczki. Poprzedni właściciel posiada prawo do dalszego zamieszkiwania przedmiotowej nieruchomości, co zostaje zabezpieczone odpowiednim wpisem do księgi wieczystej. Nikt nie ma więc prawa żądać od pożyczkobiorcy opuszczenia lokalu, nawet w razie np. bankructwa instytucji finansowej udzielającej pożyczki. Prawo to nie narusza uprawnienia drugiej strony umowy do dobrowolnego dysponowania lub obciążania nieruchomości.

Umowa renty dożywotniej za nieruchomość i odwróconej hipoteki różnią się również skutkiem po śmierci pożyczkobiorcy. Gdy została zawarta umowa renty, pożyczkodawca nie ma obowiązku wypłacania żadnego świadczenia spadkobiercom pożyczkobiorcy, bowiem własność nieruchomości od chwili zawarcia umowy już do niego nie należy.

Założenia projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

Za przyczynę konieczności wprowadzenia instytucji odwróconej hipoteki do systemu prawa polskiego wskazano problemy demograficzne polskiego społeczeństwa oraz nieuczciwe praktyki niektórych podmiotów oferujących podobne usługi.

Przepisy odnoszące się do hipoteki odwróconej powinny zostać zawarte w odrębnej ustawie, która będzie stanowiła kompleksowe rozwiązanie prawne dotyczące tej instytucji prawnej, tak aby wszystkie regulacje dotyczące tej umowy można było odnaleźć w jednym akcie prawnym.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego ma zostać zdefiniowana jako szczególny rodzaj umowy kredytu określonej w art. 69 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe ( Dz.U. 1997 nr 140 poz. 939 ze zmianami), którego zabezpieczenie stanowi hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub określonym prawie do nieruchomości. Taka umowa zawierana ma być na czas nieokreślony oraz może zostać zawarta wyłącznie w walucie polskiej.

Zawrzeć umowę odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły osoby posiadające prawo własności całej lub tylko ułamkowej części nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Usługi tego typu będą mogły prowadzić jedynie instytucje zaufania publicznego, a więc podmioty profesjonalne, przygotowane do udzielania kredytów, podlegające nadzorowi finansowemu Komisji Nadzoru Finansowego, czyli przede wszystkim banki.

Kredytobiorca do dnia swojej śmierci pozostanie właścicielem nieruchomości i będzie miał prawo do zamieszkania w niej, o ile nie naruszy nałożonych dla niego ustawowo obowiązków lub nie rozporządzi prawem do nieruchomości w sposób sprzeczny z zawartą umową.

Jednocześnie jest on zobowiązany do utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym, uiszczania podatków i innych obowiązkowych opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz zawarcia i posiadania umowy ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych.

Projekt ogólnie zakłada, iż hipoteka odwrócona będzie kierowana do osób starszych, ale zrezygnowano z ustalania określonego limitu wiekowego, aby nie ograniczać kręgu potencjalnych klientów.

Anna Materla