Najem lokalu mieszkalnego - zrób to dobrze

Prawie każdy z nas spotyka się z umowami najmu lokali mieszkań. Studenci wynajmują mieszkania podczas studiów, a także później wielu po prostu nie stać na własne lokum. Niestety- często mamy z tego powodu wiele nieprzyjemności - zarówno występując w roli lokatora, jak i wynajmującego. Jak powinna wyglądać umowa najmu, by uniknąć niedogodności?

Obowiązujące regulacje

Przepisy dotyczące najmu znajdują się w kodeksie cywilnym. Gdy jednak chodzi o najem lokalu mieszkalnego, należy także sięgnąć do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Stosując wszystkie te regulacje, na pewno unikniemy niepożądanych konfliktów.

Podstawowe pojęcia

Wynajmując mieszkanie, warto wiedzieć, co w zasadzie możemy wynająć. Przez lokal mieszkalny rozumiemy taki lokal, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Będzie to także pracownia służąca twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Za lokal nie będzie można uznawać pomieszczenia, w którym osoby przebywają krótkotrwale (ustawodawcy chodziło np. o internaty, bursy, hotele…). Lokatorem natomiast jest najemca lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Przepisy ustawy będziemy stosować więc także w stosunku do podnajemcy. Interesująca jest także definicja samego właściciela, gdyż jest nim wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny. Nie musi być to więc „właściciel” rozumiany tak jak w prawie rzeczowym.

Czynsz i inne opłaty

Zasadniczym elementem naszej umowy będzie czynsz. Jest to bowiem korzyść, jaką wynajmujący otrzymuje w zamian za oddanie lokalu do używania. Jego wysokość strony w zasadzie ustalają swobodnie, ale jeżeli lokal należy do gminy, jej organ wykonawczy musi uwzględnić zasady polityki czynszowej, określone w uchwale rady gminy, jeżeli natomiast lokal należy do innej jednostki samorządu terytorialnego, należy odpowiednio uwzględnić uchwałę rady powiatu lub sejmiku województwa. Także wtedy, gdy lokal wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego należy uwzględnić takie kryteria jak położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie, stan techniczny budynku. W przypadku lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego można zastosować jednak obniżki czynszu w stosunku do lokatorów o niskich dochodach.

Warto wiedzieć, że gdy chodzi o lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nie jest możliwe podwyższenie czynszu częściej niż co 6 miesięcy. Wynajmujący może wypowiedzieć wysokość czynszu na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oczywiście strony w umowie mogą ustalić dłuższy termin wypowiedzenia. Przyczynę podwyżki możemy otrzymać na żądanie na piśmie.

Poza czynszem wynajmujący może pobierać opłaty niezależne od właściciela - będą to opłaty za energię, gaz, ścieki, wodę, jeżeli jednak to lokator zawarł umowę z dostawcą, rozlicza się on samodzielnie. Jeżeli z najemcą zamieszkują stale osoby pełnoletnie odpowiadają one za zapłatę czynszu i innych opłat solidarnie z najemcą.

Inne prawa i obowiązki

Obowiązki zapłaty nie są jedynymi, które wynikają z umowy najmu. Najemca musi przestrzegać porządku domowego, utrzymywać lokal w należytym stanie i liczyć się z potrzebami sąsiadów. Naruszając te reguły naraża się na możliwość wypowiedzenia. Najemcę obciążają także drobne nakłady, będą to przykładowo dobra naprawa podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian itp. Wynajmującemu należy także udostępnić lokal, gdy wymaga on przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lub naprawy. Przepisy dają najemcy również uprawnienia. Kodeks cywilny pozwala najemcy założyć np. oświetlenie, gaz, telefon, radio, chyba, że zabraniają tego przepisy lub zagraża to niebezpieczeństwu. Może on także żądać obniżenia czynszu, jeżeli lokal ma wady (za okres ich trwania). Jeżeli zechcemy oddać lokal w podnajem - musimy uzyskać zgodę właściciela, chyba że dotyczy on osób, względem których najemca obciążony jest obowiązkiem alimentacyjnym.

Ustanie najmu

Standardowo najem wygasa wraz z upływem terminu, na jaki został zawarty. Jednak umowa najmu może być zawarta na czas nieoznaczony. Gdy najem chce wypowiedzieć najemca, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. I tak gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Natomiast wynajmujący może wypowiedzieć najem z przyczyn określonych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów (np. gdy najemca narusza obowiązki, pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu za 3 pełne okresy, a wynajmujący na piśmie uprzedził go o zamiarze wypowiedzenia, oddał lokal w podnajem bez jego zgody i inne), musi zachować odpowiednie terminy określone w ustawie i podać na piśmie przyczyny wypowiedzenia.

Umowa najmu nie będzie nastręczać kłopotów, gdy strony ściśle określą wszystkie jej warunki. Dlatego przed jej podpisaniem warto znać regulacje prawne, by nie musiało dochodzić do eskalacji konfliktów.

Marta Nowocień

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>