Wypowiedzenie umowy najmu lokalu według Kodeksu cywilnego z praktycznym wskazaniem wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Z uwagi na wygórowane ceny lokali podmioty obrotu gospodarczego w celu zaspokojenia potrzeb lokalowych bądź mieszkaniowych zmuszone są do ich wynajmowania. Z tego względu wspomniana operacja występuje dość często. Jednakże z umowami najmu wiąże się również kwestia ich rozwiązania, przy czym w praktyce występują znaczne problemy. Należy przy tym rozróżnić umowę najmu zawartą na czas oznaczony, od umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, gdyż wspomniana kwestia determinuje zupełnie inne rozwiązania.

Uwagi wprowadzające

Należy wstępie wskazać, iż problem wypowiedzenia najmu został określony przepisem art. 673 Kodeksu cywilnego. W świetle tego przepisu zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a jeżeli ich brak, z zachowaniem terminów ustawowych. Może się również zdarzyć, iż wypowiedzenie umowy najmu może być możliwe jedynie w wypadkach określonych w umowie. Jednakże strony zawierające umowę najmu często nie mają świadomości, iż nie do końca poprawnie zawarte przez nich umowy mogą prowadzić do skomplikowanych sporów. Taka sytuacja ma miejsce przede wszystkim w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, gdzie wymagane jest wskazanie konkretnych przypadków w umowie, które pozwalają na jej wypowiedzenie. Rozważania w tej kwestii rozpocząć wypada o umowy najmu na czas nieoznaczony.

Wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony

Odnosząc się do umowy najmu na czas nieoznaczony, jej wypowiedzenie expressis verbis opisuje przepis art. 673 § 1 i 2 KC. Zgodnie z dyspozycją art. 673 § 1 KC, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno najemca jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych. W momencie, gdy terminów wypowiedzenia w umowie nie określono, należy brać pod uwagę terminy ustawowe.

Ustawowe terminy wypowiedzenia określa przepis art. 673 § 2 KC. Zgodnie ze wspomnianą normą, umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem poniższych terminów:

1) najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego - gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc;

2) na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz płatny jest miesięcznie;

3) na trzy dni naprzód - gdy czynsz płatny jest w krótszych odstępach;

4) na jeden dzień naprzód - gdy najem jest dzienny.

Forma wypowiedzenia najmu nie została przewidziana w KC w sposób szczególny, aczkolwiek przyjmuje się, że w momencie zawarcia umowy najmu w formie szczególnej (w tym pisemnej), również jej rozwiązanie powinno nastąpić w takiej samej formie.

Wypowiedzenie najmu na czas oznaczony

Odnośnie sytuacji wypowiedzenia najmu na czas oznaczony, ustawodawca wyraźnie wypowiedział się w art. 673 § 3 KC, gdzie przewidziano możliwość wypowiedzenia rzeczonej umowy najmu jedynie w wypadkach określonych w umowie. Należy również dodać, iż rozwiązania takiej umowy możliwe jest także na wypadek ziszczenia się terminu, który był terminem końcowym trwania wspomnianej umowy albo ziszczenia się warunku, od którego uzależniano rozwiązanie umowy.

Problemy interpretacyjne w praktyce budzi bowiem użyty przez ustawodawcę zwrot „w wypadkach określonych w umowie”. Wskazać należy, iż ogólne sformułowanie ustawodawcy nie jest tak jednoznaczne w praktyce. Podczas gdy konkretne określenie przypadków umożliwiających wypowiedzenie umowy zdaje się być jasne i klarowne, to już ogólna formuła – „z ważnych przyczyn”, a tym bardziej „bez podania przyczyn” rodzi szereg wątpliwości.

W kwestii „ważnych przyczyn” wypowiedział się w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r. Sąd Najwyższy, gdzie stwierdzono, iż „uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter - czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena "ważności" przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy.” Należy zatem stwierdzić, iż wypowiedzenie umowy na czas oznaczony z przyczyn określonych w umowie jako ważne jest jak najbardziej dopuszczalne, jednakże może spowodować spór między stronami rozstrzygany przez sąd.

Inaczej natomiast wygląda już kwestia „bez podania przyczyn”. W doktrynie wskazuje się, iż umowa najmu zawarta na czas oznaczony ma charakter zobowiązania trwałego, a tym samym strony nie mogą dobrowolnie decydować o zakończeniu tego stosunku zobowiązaniowego. Jest to jednak sytuacja niewątpliwie niejasna, bowiem strony zawierając umowę najmu na czas oznaczony oraz zamieszczając w nim zwrot „wypowiedzenie może nastąpić bez podania przyczyny”, uzależniając zakończenie umowy od ustawowych terminów wypowiedzenia godzą się na taki obrót sprawy i zgodnie decydują, iż brak przyczyn wypowiedzenia może się mieścić w hipotezie „wskazanych przyczyn” określonej w Kodeksie cywilnym.

Wspomniany problem może być jednak rozwiązany na kanwie przepisu art. 58 § 3 in principio KC. Zgodnie ze wspomnianą normą jeżeli część czynności prawnej została dotknięta nieważnością to jest ona nieważna, przy czym pozostała część pozostaje w mocy. Jednakże w tym miejscu powstaje pytanie, czy taką umowę należy rozpatrywać jako umowę zawartą na czas oznaczony, czy może na czas nieoznaczony.

Dalej idącą konsekwencją stosowania art. 58 § 3 KC, może być część in fine wspomnianego przepisu, który stanowi, że bez postanowień dotkniętych nieważnością, czynność nie zostałaby dokonana. W takim bowiem wypadku jeszcze bliżej jest do uznania umowy najmu na czas oznaczony za umowę najmu na czas nieoznaczony, a tym samym do stosowania ustawowych terminów wypowiedzenia.

Bibliografia

1. III CZP 92/06, Lex 197681; M.Prawn. 2008/9/482.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.)

3. Radwański Z, Panowicz-Lipska J., Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2010.

4. Pietrzykowski K. (red), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz do artykułów 450-1088, Warszawa 2009.

5. Panowicz-Lipska J. (red), Zobowiązania – część szczegółowa. System prawa prywatnego, Warszawa 2004.

Piotr Jankowski

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>

Nasze porady są ubezpieczone