Na czym polega umowa dzierżawy?

Na czym polega umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy gruntu – forma

Przez umowę dzierżawy jedna ze stron zobowiązuje się oddać drugiej rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony (lub nieoznaczony), a ta zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Ustawodawca wprowadza także ścisłe określenie podmiotu umowy dzierżawy. I tak rzecz do używania i pobierania pożytków oddaje wydzierżawiający, natomiast osoba zobowiązana do płacenia czynszu nazwana została dzierżawcą.

W praktyce przedmiotem dzierżawy są przede wszystkim grunty rolne, ale w grę mogą tu wchodzić także inne przedmioty umowy, np. przedsiębiorstwo. Istotnym jest, by dawały one pożytki.

Przedmiot zobowiązanie dzierżawcy (czynsz) może być zastrzeżony w pieniądzu, ale także w świadczeniach innego rodzaju (oraz w ułamkowej części pożytków, np. część zbioru zboża).

Ustawodawca wprowadził także uregulowania dotyczące terminów umowy dzierżawy. Jeżeli umowa dzierżawy zawarta jest na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się ją po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Obowiązki dzierżawcy

Przepisy kodeksu cywilnego wprowadzają określone obowiązki dla dzierżawcy w ramach umowy dzierżawy. Podstawowym jest obowiązek zapłaty czynszu. Jeśli termin jego płatności nie jest oznaczony w umowie, czynsz płaci się z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym (a w przypadku braku zwyczaju – półrocznie z dołu).

Istotnym jest także, że jeśli umowa dzierżawy kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał (lub mógł pobrać), pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Ustawodawca wprowadził także specyficzne uregulowanie dotyczące możliwości obniżenia czynszu.

Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy, jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Poza zapłatą czynszu dzierżawca jest obowiązany:

  • wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki,
  • nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego,
  • dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu umowy w stanie niepogorszonym,
  • nie może oddawać przedmiotu umowy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać bez zgody wydzierżawiającego – w innym wypadku wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia,
  • po zakończeniu dzierżawy musi (w braku odmiennych postanowień w umowie) zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Uprawnienia wydzierżawiającego

Podstawowemu obowiązkowi zapłaty czynszu przez dzierżawcę, odpowiada prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy (przez wydzierżawiającego), jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a w wypadu gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące.

Wydzierżawiający powinien jednak uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Dla zabezpieczenia czynszu, przysługuje wydzierżawiającemu prawo zastawu. Jest ono zakreślone dość szeroko, bowiem obejmuje wszelkie rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeśli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy.

Czas trwania umowy dzierżawy

Moment, w którym dochodzi do zakończenia stosunku prawnego między dzierżawcą i wydzierżawiającym zależy od tego, czy umowa została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. I tak:

  • jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony dzierżawa gaśnie w momencie nadejścia jej terminu końcowego (chyba, że dzierżawca nadal rzeczy używa za zgodą wydzierżawiającego, wtedy poczytuje się, że umowa została przedłużona na czas nieoznaczony, jest to tzw. „milczące przedłużenie),
  • jeśli strony w umowie zawartej na czas oznaczony zawarły możliwość wypowiedzenia, dochodzi do ustania wraz z jego dokonaniem,
  • jeśli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, dzierżawa ustaje w momencie wypowiedzenia.

Polecane

Najnowsze