Pojęcie i treść
Z art. 389 § 1 k.c., który stanowi: „§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. ” wynika, że jest to umowa, zależnie od jej treści, jednostronnie lub dwustronnie zobowiązująca. W pierwszym przypadku jedynie jedna strona zobowiązuje się do zawarcia w przyszłości umowy, a właściwie do złożenie oświadczenia woli, wszak nie jest możliwe zawarcie umowy przez jedynie jedną stronę. W tej sytuacji druga strona jest uprawnionym do żądania złożenia oświadczenia woli, zaś od jej współpracy, przejawiającej się w złożeniu swojego oświadczenia woli, zależy czy umowa dojdzie do skutku. Z art. 354 § 2 k.c. wynika, że wierzyciel powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania. W tym wypadku jego działanie jest konieczne do zrealizowania świadczenia. Jeżeli tego nie czyni popada w zwłokę wierzyciela. Z kolei w przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej każda ze stron jest uprawniona do żądania złożenia oświadczenia woli przez drugą, zaś w przypadku uchylania się od jej zawarcia stosuje się art. 390 k.c. dotyczący odpowiedzialności odszkodowawczej.
Koniecznym elementem umowy przedwstępnej jest zawarcie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej tzw. essentialia negotii, zależą one od rodzaju umowy, ich cechą jest kwalifikowanie danej czynności prawnej do określonego typu. Jako przykład można wskazać umowę przedwstępną zobowiązującą strony do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Wówczas niezbędnym minimum treści umowy będzie wskazanie, że jedna strona zobowiąże się do przeniesienia własności i posiadania, druga zaś do zapłaty ceny. Jak już napisałem jest to niezbędne minimum, które strony mogą rozszerzyć włączając do umowy również inne elementy. Mogą się także zobowiązać do spełnienia części świadczeń z umowy lub nawet niektórych z nich w całości. Jednak zobowiązanie się do spełnienia wszystkich świadczeń już w umowie przedwstępnej budzi wątpliwości i zgodnie ze zdaniem doktryny należy taką umowę uznać za czynność pozorną złożona dla ukrycia innej czynności prawnej, jaką jest umowa definitywna i jej ważność oceniać według jej właściwości. Zgodnie ze stanowiskiem SN z dnia 22.12.2000r. , II CKN 353/00, OSNC 2001, Nr 9, poz. 128 „Zastrzeżone w umowie przedwstępnej świadczenie strony na poczet umowy przyrzeczonej nie czyni drugiej strony uprawnioną do żądania spełnienia tego świadczenia”. Wynika z tego, że nie można go dochodzić przed sądem. Sprawa jest jednak problematyczna i część przedstawicieli doktryny nie zgadza się z tym orzeczeniem. Jeżeli strony spełniły świadczenia (nie wszystkie oczywiście) przed zawarciem umowy przyrzeczonej, a umowa ta z różnych względów nie doszła do skutku, świadczenia te należy uznać ze nienależne gdyż cel na rzecz, którego świadczyły strony przestał być osiągalny, tak więc świadczenia należy zwrócić. Podsumowując rozważania dotyczące postanowień zawartych w umowie przedwstępnej należy stwierdzić, że absolutnie obligatoryjnie powinny się w niej znaleźć postanowienia przedmiotowo istotne, ich brak powoduje zaś nieważność całej umowy.
Mimo, że instytucja umowy przedwstępnej znalazła się w części ogólnej zobowiązań w doktrynie przewagę ma pogląd, że można ją stosować także w innych dziedzinach prawa cywilnego, np. w prawie rodzinnym jako umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia umowy majątkowej między małżonkami, w prawie spadkowym (umowa poprzedzająca umowę o dział spadku), w prawie rzeczowym, prawie pracy itd.
Forma
W doktrynie powszechny jest pogląd, że forma umowy przedwstępnej jest w zasadzie dowolna. Jeżeli jednak umowa przyrzeczona powinna być zawarta w formie kwalifikowanej czy to z przyczyn zawartych w ustawie czy uzgodnionych przez strony, niezachowanie takiej samej formy dla umowy przedwstępnej spowoduje niewystąpienie niektórych konsekwencji prawnych ( brak możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej)
Termin jako element treści umowy przedwstępnej oraz jako późniejsze postanowienie modyfikujące tę umowę
Art. 389 §2 stanowi: „Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.”
Przepis ten wskazuje dwie możliwości wyznaczenia terminu:
1. może być on wyznaczony w umowie
2. w przypadku jego braku, gdy mamy do czynienia z umową jednostronnie zobowiązującą, termin może być wyznaczony przez jedną osobę która jest uprawniona do żądania zawarcia umowy, w przypadku zaś umowy dwustronnie zobowiązującej termin może wyznaczyć każda ze stron. Przepis rozwiązuje również konflikt jaki może się pojawić w przypadku gdy obie strony wskażą inny termin. Ważny jest wówczas termin wskazany przez stronę, która wcześniej złożyła swoje oświadczenie. Chwilę złożenia takiego oświadczenia normuje art. 61 k.c., który stanowi: „§1.Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. §2.Oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią.”
W przypadku przedstawionym pod cyfrą 2 ustawodawca wskazuje, że wyznaczany termin powinien być odpowiedni. Pojęcie to nie jest zbyt jasne. Uniemożliwia ono wyznaczenie terminu zarówno zbyt krótkiego dla zobowiązanego, jak i zbyt długiego. W pierwszym przypadku, może się okazać niemożliwe zrealizowanie świadczenia jakim jest zawarcie umowy stanowczej z przyczyn takich jak dojazd do notariusza trwający dłużej niż wyznaczony termin itp., w drugim zaś przypadku doktryna podaje takie przykłady jak celowe wyznaczenie przez jedną ze stron- składającą wcześniej oświadczenie woli ( w przypadku zobowiązania dwustronnego) zbyt długiego terminu w celu możliwie jak najdalej idącego rozciągnięcia w czasie podpisania umowy. Termin nieodpowiedni jest nieważny, ocenia to sąd.
Termin powinien być określony albo jako konkretna data kalendarzowa, albo powinien być wyznaczony przez wskazanie konkretnego odcinka czasu między umową przedwstępną, a realizacją zobowiązania- złożenie oświadczeń woli co do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. 3 dni, 2 miesiące, 2 lata itd.), ponadto dozwolone jest wskazanie zdarzenia przyszłego, lecz pewnego jako terminu realizacji świadczenia. Zdarzenie przyszłe i niepewne nie powinno być używane jako termin gdyż jest to warunek, a zastąpienie nim terminu z art. 389 § 2 k.c. jest przez doktrynę negatywnie komentowane i dla bezpieczeństwa obrotu gospodarczego niewskazane. Oczywiście w umowie takiej może zostać wyznaczony warunek jednak niezbędne jest również wyznaczenie terminu albo w umowie albo później przez jej modyfikację.
Art. 457. : „Termin spełnienia świadczenia oznaczony przez czynność prawną poczytuje się w razie wątpliwości za zastrzeżony na korzyść dłużnika.”. W przypadku umowy przedwstępnej oznacza to, że dłużnik może złożyć swoje oświadczenie woli w każdym czasie, aż do zakończenia terminu, zaś uprawniony nie może od niego żądać spełnienia świadczenia wcześniej.
W przypadku braku terminu w umowie przedwstępnej, jego niewyznaczenie w przeciągu roku od dnia jej zawarcia powoduje wygaśnięcie zobowiązania.
Inne informacje dotyczące umowy przedwstępnej
– istnieje możliwość dziedziczenia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej
– umowa przedwstępna może być ustanowiona na rzecz osoby trzeciej- w tym przypadku osoba trzecia jest uprawniona do żądania zawarcia umowy stanowczej przez zobowiązanego, wynika to z art. 393 k.c.
– do umowy przedwstępnej można stosować art. 3571 k.c. dotyczący nadzwyczajnej zmiany stosunków, który stanowi: „Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.”
– w przypadku ujawnienia umowy przedwstępnej w księdze wieczystej nieruchomości, jest ona skuteczna względem każdego jej właściciela, nawet gdy nie jest on bezpośrednio z tej umowy zobowiązany do świadczenia
W obecnym stanie prawnym, gdzie jedynym elementem konstytutywnym umowy przedwstępnej są essentialia negotii umowy stanowczej, niekiedy trudno jest rozróżnić umowę przedwstępną od umowy przyrzeczonej zważywszy, że w jednej i drugiej mogą się znaleźć zwroty użyte w czasie przyszłym. Zasadniczo umowy odróżnia ich nazwa, jednak w przypadku wątpliwości istnieje domniemanie zawarcia przez strony umowy definitywnej.
Bibliografia:
– Kodeks cywilny, Tom I, Komentarz do art. 1-534, pod red. prof. E. Gniewka wyd. C.H. Beck
– Duże Komentarze Becka, Kodeks cywilny, Tom I, Komentarz do art. 1-44911, pod red. K. Pietrzykowskiego, wydanie 4, wyd. C.H. Beck
– Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia Zobowiązania, Tom 1, Gerard Bieniek, Helena Ciepła, Stanisław Dmowski, Jacek Gudowski, Krzysztof Kołakowski, Marek Sychowicz, Tadeusz Wiśniewski, Czesława Żuławska, wyd. LexisNexis
