Przebieg egzekucji z nieruchomości (część 1)

Przebieg egzekucji z nieruchomości (część 1)

W przypadku, gdy roszczenie wierzyciela względem dłużnika jest duże jednym z najefektywniejszych sposobów spłaty tego zadłużenia jest zajęcie przez komornika nieruchomości stanowiącej własność dłużnika i doprowadzenie do sprzedaży licytacyjnej. Może się także okazać, że inne, pomniejsze sposoby prowadzenia egzekucji zawiodły, a dotychczas zajęte ruchomości czy środki zgromadzonena rachunkach bankowych lub wynagrodzenie miesięczne dłużnika nie wystarczają na pokrycie całości lub części istniejącego długu. Procedura egzekucji z nieruchomości jest długa i żmudna, ale w większym stopniu zapewnia zaspokojenie wierzyciela. To, czy nieruchomość zostanie sprzedana w trakcie licytacji zależy w znacznej mierze od jej atrakcyjności oraz ceny nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Egzekucja z nieruchomości prowadzona jest przez komornika miejsca położenia nieruchomości, jednakże wierzyciel może wybrać komornika, który będzie prowadził egzekucję w sytuacji, kiedy nieruchomość leży w okręgu działania kilku sądów art. Wniosek taki składany jest wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego do komornika wybranego przez stronę. Komornik zawsze działa na wniosek wierzyciela. Oczywiście jeżeli wierzyciel nie wie nic o majątku posiadanym przez dłużnika, może zlecić komornikowi poszukiwanie tego majątku. Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również m.in. osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości.

Prawidłowe oznaczenie nieruchomości jest niezbędnym elementem takiego wniosku (powinno zawierać m.in. adres nieruchomości oraz numer księgi wieczystej, która jest powadzona dla tej nieruchomości).

Egzekucja ta składa się z pięciu etapów następujących kolejno po sobie : zajęcia, sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości, sprzedaży licytacyjnej, przysądzenia własności i podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Sąd prowadzi nadzór nad egzekucją.

1. Zajęcie

Czynność tą dokonuje komornik poprzez wezwanie dłużnika do zapłaty istniejącego i zasądzonego przez sąd roszczenia w ciągu dwóch tygodni od daty doręczenia wezwania do zapłaty oraz poprzez przesłanie wniosku o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji komorniczej z tej nieruchomości do sądu właściwego, gdzie prowadzona jest dla niej księga wieczysta. Nieruchomość jest zajęta w chwili doręczenia dłużnikowi wezwania. Chwila zajęcia w stosunku do osób trzecich oraz dłużnika, któremu nie zostało doręczone wezwanie wydłuża się do momentu dokonania wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości.

Zarząd nad zajętą nieruchomością sprawowany jest przez osobę dłużnika. Jednakże jeżeli dłużnik swym zachowaniem nie daje gwarancji co do sprawowania zarządu w sposób prawidłowy sąd może wtedy ustanowić innego zarządcę dla tej nieruchomości. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma żadnego wpływu na dalszy przebieg postępowania egzekucyjnego.

2. Sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości

Jeżeli termin dany dłużnikowi na zapłatę długu upłynął bezskutecznie wierzyciel może zwrócić się do organu egzekucyjnego o sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Dokonuje tego biegły wpisany na listę biegłych sądowych z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego powołany przez komornika. Jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. Ponadto komornik wzywa w drodze obwieszczenia publicznego w budynku sądu oraz w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) inne podmioty do zgłoszenia swoich praw do przedmiotowej przed ukończeniem opisu. Obwieszczenie to ma być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed przystąpieniem do opisu i oszacowania. W oszacowaniu biegły podaje m.in. wartość rynkową nieruchomości.

Zarówno wierzyciel jak i dłużnik mają prawo zgłoszenia zarzutów co do sporządzonego opisu i oszacowania. Jeżeli w czasie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania przez biegłego, a wyznaczonym terminem pierwszej licytacji tej nieruchomości w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany, wierzyciel może wnieść ponownie wniosek o sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania w celu zaktualizowania wartości rynkowej nieruchomości przed pierwszą licytacją. Sporządzony opis i oszacowanie uprawomocnia się w terminie miesiąca od jego wydania. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Polecane

Najnowsze