Wymogi odnośnie sąsiedztwa
Pierwszym kryterium, stanowiącym o możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy jest przyjęcie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Omawiany wymóg nie ma zastosowania dla linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej oraz zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie oraz inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospodarowaniu przestrzennym.
Orzecznictwo
Pojęcia działki sąsiedniej oraz funkcji zabudowy przysparza problemów interpretacyjnych, chociaż pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zostało zdefiniowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi. W związku z pojawiającymi się wątpliwościami, cenna dla zrozumienia intencji ustawodawcy jest analiza orzecznictwa sądów administracyjnych w tej materii. W wyroku z dnia 14 listopada 2007 roku (sygn. II SA/Wr 784/06) Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stwierdził, że „zauważyć wypada, że przepis ten nie nakazuje uwzględniania charakteru jedynie działki sąsiedniej. Przeciwnie – mówiąc >>co najmniej jedna działka sąsiednia<< nakazuje brać pod uwagę również inne działki znajdujące się w pobliżu, a dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy wystarcza, aby chociaż jedna z tych działek zabudowana była >>w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu<<, przy czym warunkiem koniecznym jest, by działka ta była dostępna z tej samej drogi publicznej. Przez pojęcie działki sąsiedniej należy rozumieć nie tylko działkę bezpośrednio graniczącą, ale także znajdującą się w obszarze tworzącym całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2006 r. sygn. akt II OSK 1440/05 – >>Wspólnota<< 2007/35/46).”
Problematyka kontynuacji funkcji została natomiast poruszona w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 11 lutego 2010 roku (sygn. II SA/Rz 225/09). W uzasadnieniu stwierdzono, iż „inwestycja planowana nie musi być tożsama z tymi, które już zostały zrealizowane na sąsiednich działkach, a zatem nie musi ona stanowić identycznego odwzorowania i posiadać identycznych parametrów oraz cech. Nie może ona jednakże w sposób zdecydowany odbiegać od dotychczasowego sposobu zagospodarowania danego terenu. (…) >>kontynuację funkcji<< należy wykładać w sposób, który pozwoli na rozstrzygnięcie wszelkich wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela (inwestora), tak by zachowana została zasada wolności w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy.” Stanowisko to podzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 29 lutego 2008 roku (sygn. II SA/Wr 464/07). Z uzasadnienia: W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreślano, że pojęcie działki sąsiedniej, jak i kontynuacji funkcji należy interpretować w sposób szeroki. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak też deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Dlatego też przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość.
Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Przyjąć należy, iż w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy zatem traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 października 2006 roku sygn. akt IV SA/Wa 482/06 – LEX nr 284499).
