Rozpoznając kwestię prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy wyjść od definicji legalnej tego prawa zawartej w przepisie art. 3 pkt 11 PrBud, zgodnie z którą prawem tym jest tytuł prawny wynikający z praw własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Prawo własności
Jest najszerszym i podstawowym prawem rzeczowym, umożliwiającym właścicielowi rozporządzanie, korzystanie i posiadanie rzeczy. Zgodnie z przepisem art. 140 Kodeksu cywilnego wspomniane atrybuty mają swoje granice, które wyrażają się w ustawie, zasadach współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniu rzeczy. Prawo własności może być obciążone ograniczonym prawem rzeczowym, co powoduje z reguły pewne problemy, jeżeli chodzi o swobodne dysponowanie rzeczą. Własność może również przysługiwać kilku osobom, co powoduje wówczas powstanie współwłasności w częściach ułamkowych, bądź współwłasności łącznej.
Użytkowanie wieczyste
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wyrażać się również w użytkowaniu wieczystym, którego istota uregulowana jest w art. 232 Kodeksu cywilnego. Użytkowanie wieczyste opiera się na tym, iż grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane do korzystania przez osoby fizyczne lub prawne na określony czas, przy czym okres ten nie może być krótszy niż 40 lat.
Granice korzystania z nieruchomości w przypadku użytkowania wieczystego wyznacza ustawa, zasady współżycia społecznego oraz umowa o oddane gruntu w użytkowanie wieczyste. Oddanie gruntu może mieć na celu wzniesienie budynków, co powoduje konieczność zawarcia takiej umowy w formie aktu notarialnego. Z zasady konieczny jest również wpis w księdze wieczystej, który stanowi tytuł prawny będący podstawą prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednakże należy tu dodać, iż wpis do księgi wieczystej nie jest niezbędną przesłanką tworzącą prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdyż można je wywodzić również ze stosunków zobowiązaniowych.
Zarząd
Zarząd nieruchomością powstaje w wyniku umowy o zarząd, zawartej pomiędzy osobą mającą prawo do nieruchomości a osobą, która podejmie się wykonywania pewnych czynności prawnych i faktycznych dotyczących danej nieruchomości. Zarząd może również powstać na mocy orzeczenia sądowego, zgodnie z dyspozycją art. 203 Kodeksu cywilnego na wniosek jednego ze współwłaścicieli, gdy nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Zarząd może powstać także w przypadku użytkowania przez osoby fizyczne, na podstawie art. 269 § 1 KC, właściciel rzeczy obciążonej prawem użytkowania może z ważnych powodów żądać od użytkownika zabezpieczenia, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. W razie bezskutecznego upływu wskazanego terminu właściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy.
Zarząd może również polegać na władaniu nieruchomością stanowiącą własność skarbu państwa albo jednostki samorządu terytorialnego przez państwowe albo samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Zarząd ten powstaje na podstawie art. 43 – 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651).
Ograniczone prawa rzeczowe
Zgodnie z art. 244 § 1 KC do ograniczonych praw rzeczowych należy: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Nie wszystkie wymienione prawa mogą stanowić prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dotyczy to zastawu i hipoteki, bowiem zastaw dotyczy nie dotyczy nieruchomości, natomiast celem hipoteki jest zaspokojenie wierzyciela z nieruchomości. Użytkowanie nieruchomości natomiast, która nie jest przeznaczona pod budownictwo również nie może stanowić prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Stosunek zobowiązaniowy
Ostatnim źródłem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jaki wynika z Prawa budowlanego jest stosunek zobowiązaniowy. Stosunek ten polega w ogólności na tym, iż jedna strona tego stosunku może żądać od drugiej świadczenia, natomiast ta ostatnia powinna to świadczenie spełnić. W przypadku stosunku zobowiązaniowego istotna jest zgodna jednej ze stron na wykonywanie robót budowlanych, co ma miejsce chociażby przy umowie najmu.
Ostrowska A., Pozwolenie na budowę, Warszawa 2009.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118).
Majchrzak B., Procedura zgłoszenia robót budowlanych, Warszawa 2008.
Dessoulavy-Śliwiński J., [w:] Z. Niewiadomski (red), Prawo budowlane. Komentarz., Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2007.
Radziszewski E., Prawo budowlane. Komentarz, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2006.
