Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest wydawana w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jakie warunki muszą być spełnione, aby taka decyzja została wydana?

Prawo budowlane, warunki zabudowy a pozwolenie na budowę

Prawo budowlane określa, że pozwolenia na budowę mogą być wydawane wyłącznie tym, którzy m.in. złożyli wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zastrzegając, że jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Te przepisy znajdują się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Warto zaznaczyć na wstępie, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz wyznaczenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wydanie warunków zabudowy

Co jednak w sytuacji kiedy go nie ma? W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

  • lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  • sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy

Trzeba podkreślić, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, która polega na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa obiektów budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (a więc m.in. wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane), wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Warto również zaznaczyć, że w przypadku zmiany zagospodarowania terenu, bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może w drodze decyzji nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

  • wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy
  • albo przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania

Uzyskanie warunków zabudowy. Wniosek o wydanie decyzji

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (tego przepisu nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie)
  • teren ma dostęp do drogi publicznej
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda. To do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy, należy złożyć wniosek.

Należy zaznaczyć, że w odniesieniu do tego samego terenu, decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

Decyzja o warunkach zabudowy a pozwolenie na budowę

Przypomnijmy, że pozwolenie na budowę można wydać wyłącznie temu, kto m.in. złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zastrzegając, że jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Te przepisy reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Termin ważności decyzji o warunkach zabudowy

Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli:

  • inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę
  • dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji

Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Warunki zabudowy a ustawa. Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

W decyzji o warunkach zabudowy znajdują się wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania co do:

  • linii zabudowy
  • wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;
  • szerokości elewacji frontowej
  • wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki
  • geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami.

Należy zaznaczyć, że w odniesieniu do tego samego terenu, decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. W decyzji o warunkach zabudowy zamieszcza się informację, że nie rodzi ona praw do terenu i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

W przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży.

Decyzja o warunkach zabudowy. Zawieszenie postępowania

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli:

  • w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
  • w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Polecane

Najnowsze