Pojęcie
Art. 144 k.c. stanowi: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”
Z artykułu tego wynika iż często określone działania właściciela na jego nieruchomości mogą mieć wpływ na korzystanie z innej nieruchomości. Zależnie od tego jaki charakter przyjmą te działania będziemy mieli do czynienia bądź z immisjami bezpośrednimi bądź pośrednimi. Te pierwsze charakteryzują się bezpośrednim naruszeniem cudzej własności np. skierowanie za pomocą rynny wody deszczowej bezpośrednio na cudzą nieruchomość. Jak wskazuje się powszechnie w doktrynie immisje bezpośrednie są zawsze zakazane i stosuje się wobec nich roszczenie negatoryjne z art. 222 §2 k.c. bez jakichkolwiek ograniczeń występujących w art. 144 k.c. (do działań określanych jako immisje bezpośrednie art. 144 k.c. nie ma zastosowania). Immisje pośrednie zaś wynikają w sposób naturalny z korzystania z nieruchomości (nie są celowe). Są to np. hałas powstały w okolicznym tartaku, czy nieprzyjemny zapach pochodzący ze spalarni śmieci.
W doktrynie powszechne są następujące podziały immisji pośrednich:
– immisje pozytywne i negatywne. W pierwszym przypadku będą to wszelkie hałasy, zapachy, wibracje, fale elektromagnetyczne szkodliwe dla zdrowia i wszelkie inne cząsteczki materialne i rodzaje energii Jako przykład immisji negatywnych można wskazać zasłanianie światła przez budynek
– immisje materialne i niematerialne. Immisje niematerialne polegają na negatywnym oddziaływaniu na psychikę. Należy zaznaczyć iż również immisje materialne będą niekiedy miały, w przypadku ich długotrwałego istnienia, pośredni wpływ na psychikę np. cyklicznie powtarzający się hałas w godzinach nocnych. Część środowiska naukowego uważa, że do zakresu zastosowania art. 144 k.c. nie należy włączać immisji niematerialnych gdyż do ochrony przed nimi powinno się stosować art. 23 i 24 k.c. ( ochrona dóbr osobistych)
Art. 144 k.c. dotyczy nieruchomości sąsiednich. W myśl art. 46 k.c. nieruchomości to przede wszystkim grunty. Mogą nimi być na mocy przepisów szczególnych także budynki i lokale i w takiej sytuacji również do nich może być stosowany art. 144 k.c. Ważne jest również zdefiniowanie pojęcia nieruchomość sąsiednia. W potocznym znaczeniu jest to nieruchomość granicząca z inną. Jednakże jest niewystarczające. Od właściwego zaliczenia danej nieruchomości jako sąsiedniej w stosunku do nieruchomości zakłócającej korzystanie z niej zależy czy jej właściciel uzyska legitymację czynną do dochodzenia roszczenia z art. 222 § 2 k.c. Reasumując za nieruchomość sąsiednią należy uznać każdą, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływu.
Przeciętna miara i skutki jej przekroczenia
Roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem jest możliwe tylko wtedy gdy zostanie przekroczona przeciętna miara korzystania z nieruchomości wynikająca ze społeczno- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wynika z tego, że ustawodawca nie zabrania każdego działania powodującego zakłócenia w korzystaniu z innej nieruchomości lecz tylko takie które są nadmierne i przekraczają granice wynikające z uprawnień właściciela do rzeczy. Ponadto zastosowanie koniunkcji w postaci spójnika „i” pomiędzy społeczno- gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości i stosunkami miejscowymi wskazuje, że przekroczenie przeciętnej miary musi wystąpić na płaszczyźnie obu kryteriów.
Społeczno- gospodarcze przeznaczenie nieruchomości jest określone przede wszystkim w planie zagospodarowania przestrzennego, a czasami także w decyzjach administracyjnych. Jak widać nie ma tu miejsca na czynniki subiektywne przy jego określaniu.
Drugim kryterium są stosunki miejscowe. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r. (sygn. akt II CR 208/69) zaznaczono, iż określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Tak więc chodzi o aktualne stosunki na danym obszarze różne dla obszarów wiejskich, miejskich, wielkomiejskich, terenów uzdrowiskowych i wielu innych. Dane działanie, uwzględniając stosunki miejscowe, może na danym obszarze nie powodować zakłóceń ponad przeciętną miarę, na innym zaś może być całkiem odwrotnie i tą miarę przekroczy.
Przypadkiem przekroczenia przeciętnej miary zawsze będzie działanie, które jest bezpośrednim zagrożeniem dla zdrowia lub życia ludzkiego.
Dana nieruchomość może być zagrożona immisjami z kilku nieruchomości wyjściowych. Mamy w tym wypadku również do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary pomimo tego, że działania poszczególnych właścicieli osobno takiej cechy nie mają.
Roszczenia właściciela nieruchomości sąsiedniej wobec właściciela nieruchomości wyjściowej.
Jeżeli mamy do czynienia z immisją pośrednią, która posiada cechy zawarte w art. 144 k.c. roszczeniem przysługującym właścicielowi nieruchomości pośredniej jest roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2, który stanowi: „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.” Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oznacza eliminację immisji lub ich ograniczenie do poziomu zakłóceń nie przekraczających przeciętnej miary, zaś roszczenie o zaniechanie naruszeń zobowiązuje na przyszłość do poszanowania uprawnień właściciela wobec jego rzeczy. Ponadto zgodnie z wyrokiem SN z 03.06.1983 (III CRN 100/83) ”właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. nie tylko zakazanie immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości ale także zaniechanie przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje”
Sąd Najwyższy wskazał także na ograniczenia w stosowaniu roszczenia negatoryjnego. W orzeczeniu z 16.12.1992 r., CRN 188/92 (OSN 1993, Nr 5, poz.90) uznał, że „uwzględnienie roszczenia negatoryjnego w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości (art. 144 k.c.), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu”.
Bibliografia:
„ Duże komentarze Becka. Kodeks Cywilny Tom I Komentarz do art. 1- 44911” pod red. K. Pietrzykowskiego, wyd. C.H. Beck
„Komentarz do Kodeksu Cywilnego Księga druga Własność i inne prawa rzeczowe” S. Rudnicki, wyd. LexisNexis
„Prawo rzeczowe” E. Gniewek, wyd. C.H. Beck
