Kto może przekształcić prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości?

Kto może przekształcić prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości?

Postępowanie przekształceniowe uregulowane zostało w ustawie z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459). Zarówno przedmiotowy i podmiotowy zakres przekształcenia, jak i daty graniczne istnienia użytkowania wieczystego, objętego regulacją, określone zostały w art. 1 tej ustawy.

Zakres przedmiotowy ustawy

Przekształceniu podlega prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Ustawa dotyczy jednak tylko określonych kategorii nieruchomości, mianowicie:

1. nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych (art. 1 ust.1);

2. nieruchomości, co do których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r. – niezależnie od przeznaczenia nieruchomości (art. 1 ust. 1a pkt 1);

3. nieruchomości, co do których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (tzw. grunty warszawskie) – niezależnie od przeznaczenia nieruchomości (art. 1 ust. 1a pkt 2);

4. nieruchomości zabudowane budynkami, w których ustanowiono odrębną własność lokali, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej obejmującej prawo użytkowania wieczystego (art. 1 ust. 2 pkt 1).

Nieruchomościami zabudowanymi na cele mieszkaniowe są budynki mieszkalne. Taki budynek może być jeszcze w stanie budowy, liczy się bowiem to, że jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. O tym, czy budynek ma charakter mieszkalny, decyduje pozwolenie na budowę lub pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania budynku. Przekształceniu podlegają także budynki o mieszanym charakterze, mieszkaniowo-użytkowym. Nie dotyczy to sytuacji, gdy cel mieszkaniowy budynku ma charakter jedynie uzupełniający1.

Garażem jest pomieszczenie przystosowane do przechowywania samochodów, motocykli, rowerów itp. Nie są garażami budowle o innym przeznaczeniu gospodarczym, jak szopy, komórki, warsztaty, a także „blaszaki” czy same miejsca parkingowe. Te ostatnie nie spełniają przesłanki obiektów budowlanych w rozumieniu prawa budowlanego2. Garaż (garaże) nie musi być powiązany z budynkiem mieszkalnym.

Przekształceniu podlegają także nieruchomości rolne, w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Są nimi nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46 z indeksem 1 KC). Ustawa o przekształceniu wyłączyła z możliwości przekształcenia nieruchomości rolne przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne (art. 1 ust. 1 in fine). Dlatego też faktyczne wykorzystywanie gruntów jako rolnych nie wystarczy do przekształcenia, jeżeli w dniu wejścia w życie ustawy obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego lub była wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, z których wynikał inny niż rolniczy cel nieruchomości.

Nowelizacja omawianej ustawy z 2007 r. dodała ust. 1a do art. 1. Rozszerzono w ten sposób krąg nieruchomości podlegających przekształceniu, bez względu na ich przeznaczenie o te, na których prawo użytkowania wieczystego ustanowione było w związku z wywłaszczeniem. Po pierwsze, gdy użytkowanie wieczyste zostało przyznane jako forma rekompensaty w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej. Chodzi tu nie tylko o przejęcie w formie aktu władczego czy z mocy prawa, ale i w konsekwencji umowy cywilnoprawnej. Zwykle bowiem umowy takie zawierane były pod groźbą wywłaszczenia. Drugą kategorię uprawnionych stanowią tzw. grunty warszawskie, czyli grunty, które na mocy art. 7 dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy z dniem wejścia w życie dekretu przeszły na własność gminy m.st. Warszawy. Dotychczasowi właściciele mogli w terminie 6 miesięcy od tego zdarzenia zgłosić wniosek o przyznanie na tych gruntach prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną, które to prawa uległy później przekształceniu w użytkowanie wieczyste.

Zakres podmiotowy ustawy

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego mogą wystąpić osoby fizyczne, będące użytkownikami wieczystymi wyżej opisanych kategorii nieruchomości. Osoby prawne mogą przekształcić swoje prawo jedynie, jeśli spełniają przesłanki z ust. 2 art.1. Chodzi zatem o podmioty, które są właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. W pierwszej sytuacji, na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym ustanowiono odrębną własność lokali. W obu przypadkach chodzi oczywiście o nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażami. Nieruchomości jedynie przeznaczone na taką zabudowę, ani nieruchomości rolne nie wchodzą w tym przypadku w rachubę, ponieważ fizycznie nie możliwe są ustanowienie na nich odrębnej własności lokali czy bycie właścicielem budynku mieszkalnego lub garażu. Poza osobami fizycznymi i osobami prawnymi istnieją tzw. ułomne osoby prawne, czyli jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Stosuje się do nich odpowiednio przepisy o osobach prawnych (art. 33 z indeksem 1 Kodeksu cywilnego). Z żądaniem mogą wystąpić także następcy prawni wyżej wymienionych osób (art. 1 ust. 3).

Data ustanowienia użytkowania wieczystego i termin złożenia wniosku

Możliwość przekształcenia dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu wejścia w życie ustawy, to znaczy w dniu 13 października 2005 roku. Obejmuje to wszystkie kategorie gruntów oraz wszystkie uprawnione podmioty, z wyjątkiem użytkowników wieczystych tzw. gruntów warszawskich oraz nieruchomości wspólnych obejmujących prawo użytkowania wieczystego, w których udział mają właściciele lokali (art. 1 ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 4). Ci mogą przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości również, gdy prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy. W pierwszym wypadku chodzi raczej o sytuacje, gdy prawo użytkowania wieczystego istniało już w dniu wejścia w życie ustawy, czyli choć jeden lokal został wyodrębniony. Możliwość przekształcenia po 13 października 2005 r. odnosi się jedynie do kolejnych lokali, sukcesywnie wyodrębnianych z nieruchomości macierzystej3.

Ostatecznym terminem na składanie wniosków o przekształcenie jest 31 grudnia 2012 r. (art. 1 ust. 5).

 

  1. 1 R. Skwarło, Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Komentarz, Warszawa 2008, s. 34.

  1. 2 tamże, s. 35.

  1. 3 tamże, s. 25.

ostępowanie przekształceniowe uregulowane zostało w ustawie z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459). Zarówno przedmiotowy i podmiotowy zakres przekształcenia, jak i daty graniczne istnienia użytkowania wieczystego, objętego regulacją, określone zostały w art. 1 tej ustawy.

 

Zakres przedmiotowy ustawy

 

Przekształceniu podlega prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Ustawa dotyczy jednak tylko określonych kategorii nieruchomości, mianowicie:

nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych (art. 1 ust.1);

nieruchomości, co do których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r. – niezależnie od przeznaczenia nieruchomości (art. 1 ust. 1a pkt 1);

nieruchomości, co do których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (tzw. grunty warszawskie) – niezależnie od przeznaczenia nieruchomości (art. 1 ust. 1a pkt 2);

nieruchomości zabudowane budynkami, w których ustanowiono odrębną własność lokali, z którymi związany jest udział w nieruchomości wspólnej obejmującej prawo użytkowania wieczystego (art. 1 ust. 2 pkt 1).

Nieruchomościami zabudowanymi na cele mieszkaniowe są budynki mieszkalne. Taki budynek może być jeszcze w stanie budowy, liczy się bowiem to, że jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. O tym, czy budynek ma charakter mieszkalny, decyduje pozwolenie na budowę lub pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania budynku. Przekształceniu podlegają także budynki o mieszanym charakterze, mieszkaniowo-użytkowym. Nie dotyczy to sytuacji, gdy cel mieszkaniowy budynku ma charakter jedynie uzupełniający(1).

Garażem jest pomieszczenie przystosowane do przechowywania samochodów, motocykli, rowerów itp. Nie są garażami budowle o innym przeznaczeniu gospodarczym, jak szopy, komórki, warsztaty, a także „blaszaki” czy same miejsca parkingowe. Te ostatnie nie spełniają przesłanki obiektów budowlanych w rozumieniu prawa budowlanego(2). Garaż (garaże) nie musi być powiązany z budynkiem mieszkalnym.

Przekształceniu podlegają także nieruchomości rolne, w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Są nimi nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46 z indeksem 1 KC). Ustawa o przekształceniu wyłączyła z możliwości przekształcenia nieruchomości rolne przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne (art. 1 ust. 1 in fine). Dlatego też faktyczne wykorzystywanie gruntów jako rolnych nie wystarczy do przekształcenia, jeżeli w dniu wejścia w życie ustawy obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego lub była wydana ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, z których wynikał inny niż rolniczy cel nieruchomości.

Nowelizacja omawianej ustawy z 2007 r. dodała ust. 1a do art. 1. Rozszerzono w ten sposób krąg nieruchomości podlegających przekształceniu, bez względu na ich przeznaczenie o te, na których prawo użytkowania wieczystego ustanowione było w związku z wywłaszczeniem. Po pierwsze, gdy użytkowanie wieczyste zostało przyznane jako forma rekompensaty w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej. Chodzi tu nie tylko o przejęcie w formie aktu władczego czy z mocy prawa, ale i w konsekwencji umowy cywilnoprawnej. Zwykle bowiem umowy takie zawierane były pod groźbą wywłaszczenia. Drugą kategorię uprawnionych stanowią tzw. grunty warszawskie, czyli grunty, które na mocy art. 7 dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy z dniem wejścia w życie dekretu przeszły na własność gminy m.st. Warszawy. Dotychczasowi właściciele mogli w terminie 6 miesięcy od tego zdarzenia zgłosić wniosek o przyznanie na tych gruntach prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną, które to prawa uległy później przekształceniu w użytkowanie wieczyste.

 

Zakres podmiotowy ustawy

 

Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego mogą wystąpić osoby fizyczne, będące użytkownikami wieczystymi wyżej opisanych kategorii nieruchomości. Osoby prawne mogą przekształcić swoje prawo jedynie, jeśli spełniają przesłanki z ust. 2 art.1. Chodzi zatem o podmioty, które są właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. W pierwszej sytuacji, na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym ustanowiono odrębną własność lokali. W obu przypadkach chodzi oczywiście o nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażami. Nieruchomości jedynie przeznaczone na taką zabudowę, ani nieruchomości rolne nie wchodzą w tym przypadku w rachubę, ponieważ fizycznie nie możliwe są ustanowienie na nich odrębnej własności lokali czy bycie właścicielem budynku mieszkalnego lub garażu. Poza osobami fizycznymi i osobami prawnymi istnieją tzw. ułomne osoby prawne, czyli jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. Stosuje się do nich odpowiednio przepisy o osobach prawnych (art. 33 z indeksem 1 Kodeksu cywilnego). Z żądaniem mogą wystąpić także następcy prawni wyżej wymienionych osób (art. 1 ust. 3).

 

Data ustanowienia użytkowania wieczystego i termin złożenia wniosku

 

Możliwość przekształcenia dotyczy tylko tych użytkowników wieczystych, których prawo istniało w dniu wejścia w życie ustawy, to znaczy w dniu 13 października 2005 roku. Obejmuje to wszystkie kategorie gruntów oraz wszystkie uprawnione podmioty, z wyjątkiem użytkowników wieczystych tzw. gruntów warszawskich oraz nieruchomości wspólnych obejmujących prawo użytkowania wieczystego, w których udział mają właściciele lokali (art. 1 ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 4). Ci mogą przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości również, gdy prawo użytkowania wieczystego lub udział w tym prawie uzyskały po dniu wejścia w życie ustawy. W pierwszym wypadku chodzi raczej o sytuacje, gdy prawo użytkowania wieczystego istniało już w dniu wejścia w życie ustawy, czyli choć jeden lokal został wyodrębniony. Możliwość przekształcenia po 13 października 2005 r. odnosi się jedynie do kolejnych lokali, sukcesywnie wyodrębnianych z nieruchomości macierzystej(3).

Ostatecznym terminem na składanie wniosków o przekształcenie jest 31 grudnia 2012 r. (art. 1 ust. 5).

Polecane

Najnowsze