Określanie wartości rynkowej nieruchomości

Określanie wartości rynkowej nieruchomości

Objaśnienie, czym jest na gruncie ustawy „wycena nieruchomości”, znajduje się w przepisach ogólnych ustawy – w art. 4 pkt 6. Zgodnie z zawartą tam definicją legalną ilekroć w ustawie jest mowa o wycenie nieruchomości, należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Natomiast „określenie wartości nieruchomości”, to zgodnie z art. 4 pkt 6a, określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1)określenia wartości rynkowej,

2)określenia wartości odtworzeniowej,

3)ustalenia wartości katastralnej,

4)określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Powyższy katalog, określony w art. 150 ust. 1 nie ma charakteru zamkniętego (numerus clausus), na co wskazuje użyte przez ustawodawcę określenie „innych rodzajów wartości”. Może tutaj chodzić np. o określenie wartości bankowo-hipotecznej, czyli wartość nieruchomości przy uwzględnieniu trwałych właściwości normalnych, jak i lokalnych uwarunkowań rynkowych. Określenia wartości rynkowej oraz odtworzeniowej, a także powszechnej taksacji nieruchomości, o której mowa w art. 161, dokonują rzeczoznawcy majątkowi. A contrario możemy zatem stwierdzić, że w pozostałych przypadkach czynności te mogą być dokonywane przez inne podmioty – bank hipoteczny (określając wartość bankowo-hipoteczną), czy organ podatkowy (będący właściwy do ustalenia wartości katastralnej, na podstawie określonych w tabelach wartości).

Wartość rynkowa nieruchomości jest związana z najbardziej prawdopodobną ceną jaką można uzyskać uwzględniając ceny transakcyjne. Cena – pewna ilość pieniędzy – jest ekonomicznym wyrazem kwoty, jaką kupujący jest w stanie zapłacić sprzedającemu w zamian za przeniesienie własności rzeczy. Cena ma istotny wpływ na określenie wartości rynkowej nieruchomości, ponieważ stanowi element dokonywanej przez rzeczoznawcę analizy transakcji na rynku, jednakże pojęcie ceny nie jest tożsame z pojęciem wartości nieruchomości.

Aby ustalić wartość rynkową należy przyjąć pewne założenie. Mianowicie, strony umowy muszą być od siebie niezależne, przy czym przez niezależność rozumie się tutaj brak powiązań mogących mieć wpływ na na ocenę transakcji lub mogących wpłynąć (formalnie, jak i nieformalnie) na podjęcie decyzji przez drugą stronę. Ponadto strony nie mogą działać w sytuacji przymusowej, rozumianej jako wywieranie wpływu przez osoby trzecie, a nie jako trudna sytuacja związana z czynnikami obiektywnymi oraz muszą mieć stanowczy zamiar zawarcia umowy, tzn. muszą być przeświadczone o zasadności transakcji.

Dokonując wyceny nieruchomości mogących być przedmiotem obrotu zastosowanie mogą mieć różne metody. Zasadniczo stosuje się metodę podejścia porównawczego lub dochodowego. W braku możliwości ich zastosowania, wartość rynkową można wyjątkowo określić odwołując się do podejścia mieszanego. Podejście porównawcze – zakładające, iż wartość odpowiada cenom – jest najbardziej właściwe, jeśli chodzi o ekonomiczny punkt widzenia. Warunkiem jego zastosowania jest znajomość zarówno cen, jak i cech nieruchomości podobnych, by w oparciu o materiał porównawczy, dokonywać właściwych ocen i ich korekt. Podejście dochodowe z kolei podporządkowuje wartość potencjalnemu przewidywanemu dochodowi. Takie podejście związane jest z założeniem inwestorskim, w którym inwestor-nabwca uzależnia swoje decyzje co do przeznaczenia środków finansowych od możliwości uzyskania ich zwrotu. Jeszcze innym sposobem określania wartości nieruchomości jest podejście kosztowe przy zastosowaniu którego można określić wartość odtworzeniową nieruchomości, przy czym to podejście jest właściwe w odniesieniu do nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Wybór podejścia oraz metod i technik szacowania pozostaje zawsze całkowicie w gestii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże nie jest ono całkowicie swobodne, ponieważ powinno uwzględniać elementy, w szczególności, takie jaki:

– cel wyceny,

– rodzaj nieruchomości,

– położenie nieruchomości,

– stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

– przeznaczenie w planie miejscowym,

– stan zagospodarowania.

Przy szacowaniu nieruchomości, zgodnie z art. 155 wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci i uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych

na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości oraz świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową. Z uzyskaniem tych danych rzeczoznawca nie powinien mieć problemów z uwagi na uprawnienia zawodowe umożliwiające mu dostęp do rejestrów i zbiorów dokumentów dotyczących nieruchomości.

Polecane

Najnowsze