Nabycie własności nieruchomości przez użytkownika wieczystego na drodze cywilnoprawnej

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w drodze postępowania administracyjnego, regulowanego ustawą o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z 2005 roku, ograniczone jest do określonego kręgu osób. Zawsze jednak, gdy regulacja ta nie znajdzie zastosowania, użytkownik wieczysty może nabyć nieruchomość w drodze rokowań od dotychczasowego właściciela, czyli Skarbu Państwa lub jednostki samorządowej

Choć wspomniana ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 r. (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) w swej postaci po 9 października 2011 roku, kiedy to weszła w życie jej nowelizacja1, istotnie poszerzyła krąg uprawnionych do przekształcenia oraz zniosła barierę czasową, do której można ubiegać się o przekształcenie, to w każdym wypadku, gdy nadal nie obejmuje nas ta regulacja, możemy starać się o rokowania w sprawie kupna nieruchomości (w zależności od właściciela) z gminą, powiatem, województwem lub Skarbem Państwa. Może się także okazać, że cena uzyskana w rokowaniach będzie korzystniejsza niż ta przysługująca nam w postępowaniu administracyjnym. Pamiętać jednak należy, że nie będzie nam przysługiwało roszczenie sprzedaży. Dany organ może, ale nie musi przyjąć oferty kupna.

W razie sprzedaży nieruchomości użytkownik wieczysty jest jedynym uprawnionym

Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego uregulowane zostało (jako regulacja szczególna wobec Kodeksu cywilnego) w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997r. Nr 115 poz. 741). Nieruchomość gruntowa, zabudowana i niezabudowana, która została oddana w użytkowanie wieczyste, może być sprzedana tylko jej użytkownikowi wieczystemu. Jeśli jest to nieruchomość Skarbu Państwa, do jej sprzedaży potrzebna jest dodatkowo zgoda wojewody. Umowa sprzedaży takiej nieruchomości komuś innemu jest nieważna2.

Sprzedaż nieruchomości użytkownikowi wieczystemu odbywa się bez przetargu

Zasadą przy zbywaniu nieruchomości skarbowych lub samorządowych jest tryb przetargowy. Ustawa dopuszcza od niego wyjątki, kiedy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej. Jednym z nich jest właśnie sytuacja, gdy sprzedaż następuje na rzecz użytkownika wieczystego. W takim przypadku, przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wniosek użytkownika wieczystego, jako uprawnionego do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji o tej nieruchomości nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Przetarg organizują starosta (przy nieruchomościach skarbowych), wójt, burmistrz lub prezydent miasta (gdy nieruchomość należy do gminy) lub zarząd powiatu albo województwa (dla nieruchomości powiatowych lub wojewódzkich). Do nich też powinni skierować się użytkownicy wieczyści chcący nabyć nieruchomość oddaną im w użytkowanie wieczyste.

Protokół z rokowań stanowi podstawę do zawarcia umowy

Gdy wniosek o nabycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej zostanie już pozytywnie rozpatrzony, następuje faza rokowań między właścicielem a nabywcą. To właśnie podczas rokowań ustala się warunki zbycia nieruchomości, czyli elementy istotne umowy. Przy sprzedaży są nimi przedmiot – to jest nieruchomość – oraz cena. Protokół z rokowań stanowi podstawę do zawarcia umowy. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego; notariuszowi, który sporządzi umowę, należy przedstawić w tym celu protokół. Także na podstawie tego protokołu przysługuje nabywcy, w naszym przypadku jest nim użytkownik wieczysty, roszczenie o zawarcie umowy3. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, prawo użytkowania wieczystego (dochodzi do tak zwanej konfuzji, czyli zlania się różnych praw do rzeczy w jednej osobie). Nie wygasają jednak obciążenia ustanowione na użytkowaniu wieczystym, takie jak służebności czy hipoteka.

Wysokość ceny nie może być niższa niż wartość nieruchomości

Cenę, jaką użytkownik wieczysty zapłaci przy kupnie nieruchomości, ustala się na podstawie jej wartości. Przy tym cena ustalana jest w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości. Wartość tę określa rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, która przeszła odpowiednie postępowanie uznające jej kwalifikacje i została wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Cena nieruchomości zabudowanej musi obejmować wartość i gruntów, i budynków; w przeciwnym razie umowa jest nieważna. W przypadku nieruchomości lokalowej cena obejmuje lokal z pomieszczeniami przynależnymi oraz udział w nieruchomości wspólnej. Na poczet ceny zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego, określonej według stanu na dzień sprzedaży. Cena może zostać rozłożona na raty. Maksymalny czas, na który można rozłożyć spłatę ratalną, wynosi 10 lat. Przy rozłożeniu spłaty ceny na raty wierzytelność podlega zabezpieczeniu, przykładowo w postaci hipoteki. Pierwszą ratę należy zapłacić nie później niż do dnia zawarcia umowy, a terminy spłat kolejnych rat podlegają harmonogramowi ustalonemu przez strony umowy.

 

1 Ustawa z dnia 28 lipca 2011r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. nr 187 poz. 1110.

2 A. Jakubowska, Ustawa o gospodarce nieruchomościami z komentarzem oraz aktami szczegółowymi, Warszawa 2010, s. 27.

3 Tamże, s. 25.

Piotr Gamian

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>