Umowa deweloperska

Umowa deweloperska zalicza się do tzw. umów nienazwanych, oznacza to, że jej treść nie jest w pełni uregulowana przez przepisy prawa. Jedynym zapisem ustawowym, który normuje tę instytucję, jest art. 9 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W świetle tego przepisu odrębna własność lokalu może powstać min. w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Przedmiot umowy deweloperskiej

Przedmiot umowy deweloperskiej obejmuje nieruchomość lokalową wraz z komórką lokatorską, garażem albo miejscem postojowym, udziały w nieruchomości gruntowej poszczególnych lokatorów budynku wielorodzinnego, a także nieruchomość budynkową jak i związaną z nią własność gruntu albo udziały w nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 750 Kodeksu Cywilnego umowa deweloperska jest umową o świadczenie usług i zgodnie z tym stosuje się do niej odpowiednio przepisy o zlecenie. Stosuje się do niej również inne artykuły Kodeksu cywilnego jak art. 647-658 K.c określające umowy o roboty budowlane, art. 627-646 K.c. w przypadku realizacji w lokalu albo w budynku dodatkowych robót wykończeniowych.

Podstawowe obowiązki dewelopera

Do podstawowych obowiązków należących do dewelopera należą:

- wybudowanie budynku jednorodzinnego lub wielorodzinnego, w przypadku budynku wielorodzinnego wydzielenie odrębnych nieruchomości lokalowych wraz pomieszczeniami przynależnymi (piwnica, strych, komórka, garaż),

- terminowa realizacja inwestycji,

- doprecyzowanie ewentualnych zmian w lokalu w odniesieniu do wykonywanych przez dewelopera prac adaptacyjnych,

- zarządzanie nieruchomością przez czas określony w umowie,

- współdziałanie z kupującym w zakresie realizacji poszczególnych etapów budowy.

Termin realizacji każdego z etapów powinien być ściśle określony, aby deweloper nie odkładał wykonania umowy. Należy określić, jakie są skutki niezachowania terminu, tj. np. obowiązek zapłaty kar umownych. Wyliczyć należy wreszcie sytuacje, gdy strony nie ponoszą odpowiedzialności za niezachowanie terminu.

Podstawowe obowiązki nabywcy

Do podstawowoych obowiązków nabywcy możemy zaliczyć:

- zapłata pełnej ceny,

- współdziałanie z deweloperem w zakresie realizacji poszczególnych etapów budowy

Cena powinna być określona w sposób ostateczny oraz zawierać wszystkie elementy cenotwórcze .Cena może być wyrażona zarówno w walucie polskiej jak i obcej, ale obowiązuje zakaz przerzucania na konsumenta ryzyka kursowego. Możliwa jest zmiana ceny w trakcie realizacji inwestycji, ale kupującemu powinno przysługiwać w takiej sytuacji prawo odstąpienia od umowy.

Deweloper nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie wskazanych obowiązków. Natomiast gdy niewykonania dopuszcza się kupujący (np. zwłoka z zapłatą ceny), to w celu jego ochrony zakazane jest stosowanie wygórowanych kar umownych.

Forma prawna umowy deweloperskiej

W literaturze prawniczej zauważamy brak przepisów nakazujących stosowanie określonej formy. Forma aktu notarialnego dotyczy wyłacznieprzeniesienia własności nieruchomości (art. 135 k.c.) oraz użytkowania wieczystego (art. 237 k.c.) pod rygorem nieważności (art. 73 k.c.) Natomiast  forma pisemna umowy deweloperskiej ma skutki wyłącznie dowodowe (art. 74 k.c.) ograniczenia dowodowe w postępowaniu sądowym: dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, jeżeli żąda tego konsument w sporze z przedsiębiorcą albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej będzie uprawdopodobniony za pomocą pisma.

Dagmara Dominik

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>