Nowa tzw. ustawa deweloperska

Do tej pory w polskim prawie nie było żadnych przepisów, które chroniłyby nabywców mieszkań przed nieuczciwymi działaniami deweloperów bądź skutkami ich upadłości dlatego nowe rozwiązania przewidziane w tzw. ustawie deweloperskiej będą zapewniać bezpieczeństwo nabywcy mieszkania.

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określa zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego.

Nowa regulacja przewiduje, iż deweloper będzie musiał zapewnić nabywcy co najmniej jeden z wymienionych w art. 4 ustawy środek ochrony:

1) Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

2) Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową

3) Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową

4) Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Obecnie kupujący nie będą wpłacać pieniędzy na konto dewelopera, a na rachunek powierniczy zamknięty (wypłata środków nastąpi po zakończeniu inwestycji) lub otwarty (wypłata pieniędzy na określonych etapach inwestycji). Dodatkowym zabezpieczeniem w przypadku rachunku otwartego ma być gwarancja ubezpieczeniowa bądź bankowa. Bank będzie sprawdzać zakończenie każdego etapu budowy i jeżeli stwierdzi nieprawidłowości będzie mógł wstrzymać wypłatę kolejnej transzy. Pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy będą ewidencjonowane osobno dla każdego z nabywców, a bank jest zobowiązany udzielać informacji o stanie rachunku. Najmniejszą ochronę nabywcy mieszkania zapewnia otwarty rachunek powierniczy, gdyż wpłaty dokonane na ten rachunek na bieżąco wypłacane są deweloperowi, po zakończeniu kolejnego etapu inwestycji.

Przepisy nowej ustawy przewidują, że umowa przedwstępna będzie zawsze zawierana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy obligatoryjnie wpisywane do księgi wieczystej. Do tej pory praktyka taka nie była stosowana natomiast zaletą podpisania umowy notarialnej jest fakt, że jeśli deweloper zechce się z owej umowy wycofać, klient ma prawo żądać przeniesienia własności mieszkania. Orzeczenie sądu w tym przedmiocie zastępuje oświadczenie woli dewelopera.

Ustawa również określa zasady dotyczące podstępowania upadłościowego wobec dewelopera. W przypadku ogłoszenia przez dewelopera upadłości priorytetem będzie dokończenie inwestycji i oddanie mieszkań nabywcą.

Nowe przepisy ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będą stosowane do inwestycji deweloperskich, których rozpoczęcie sprzedaży mieszkań lub domów nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.

Jolanta Bartos

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>