Środki ochronne dla nabywców
Ustawodawca nakazał zapewnić przez deweloperów jeden z wymienionych
w ustawie środków zabezpieczających. Do katalogu środków ochrony nabywców zalicza się:
– zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
– otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Deweloper musi zapewnić co najmniej jeden z wymienionych środków ochrony. Jako, że wyboru dokonuje właśnie deweloper, a nie sam nabywca, rozwiązanie takie budzi pewne wątpliwości natury funkcjonalnej (celowościowej).
Omawiany obowiązek dotyczy przedsięwzięć deweloperów, których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. Aktualnie toczy się dyskusja co należy rozmieć pod podjęciem „rozpoczęcia sprzedaży”. Sama ustawa definiuje je jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat danego przedsięwzięcia. To z kolei rozumiane jest jako proces, w wyniku którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostanie prawo własności lokalu (lub domu). Obejmuje on budowę oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub do oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie prawa do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu i uzyskanie zezwoleń administracyjnych. Pomimo jednak zdefiniowania tych określeń, dochodzi do rozbieżnych ustaleń między praktykami. Wedle jednych poglądów wystarcza samo ogłoszenie o planowanej inwestycji. Natomiast Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zajął stanowisko, że deweloper nie musi posiadać przed wejściem w życie ustawy pozwolenia na budowę. Musi natomiast mieć wszystkie dane niezbędne do przygotowania prospektu informacyjnego.
Mieszkaniowe rachunki powiernicze
Do pierwszej grupy środków ochrony należą mieszkaniowe rachunki powiernicze. Mogą one mieć on charakter otwarty lub zamknięty. Otwarty rachunek musi być jednak zabezpieczony dodatkowo gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Na rachunku powierniczym gromadzi się środki zainwestowane w zakup nieruchomości. Środki nie trafiają więc bezpośrednio do dewelopera, przez co wzrasta bezpieczeństwo dla kupującego. Oba rodzaje rachunków zostały zdefiniowane przez ustawodawcę. I tak za zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy uważa się taki rachunek należący do dewelopera, który służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z których wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywcę prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, natomiast otwarty rachunek. Natomiast otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy różni się od zamkniętego tym, iż wypłata środków, które się na nim znajdują, następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie.
Bank, który prowadzi taki rachunek ewidencjonuje wypłaty i wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Nabywca może zażądać także informacji od banku o takich wypłatach czy wpłatach. Umowę zawiera deweloper z bankiem. Koszty związane z prowadzeniem rachunku obciążają dewelopera. Środki, które są zgromadzone na takim rachunku deweloper może wykorzystać jedynie dla realizacji określonego przedsięwzięcia – zamknięty i otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy mają bowiem służyć gromadzeniu na nich środków na budowę lokalu lub domu jednorodzinnego.
Wypłaty z rachunku powierniczego podlegają szczególnemu reżimowi. Jeśli chodzi o wypłaty dokonane przez nabywcę na zamknięty rachunek powierniczy, bank dokonuje ich na rzecz dewelopera, po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, który przenosi na nabywcę prawo własności określonej nieruchomości, w stanie wolnym od obciążeń, chyba że wyraził na nie zgodę sam nabywca. Wypłat z otwartego rachunku powierniczego bank dokonuje natomiast po stwierdzeniu zakończenia etapu realizacji określonego przedsięwzięcia. Takie etapy realizacji określone są w harmonogramie. Zakończenie etapów podlega kontroli przez bank. Niezbędnym będą wpisy kierowników budowy czy kontrola dokumentacji. Może się także zdarzyć, że bank wypłaci nabywcy zgromadzone na rachunku środki. Dojdzie do tego wtedy, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej.
Rachunki powiernicze stanowią zabezpieczenie dla nabywców w sytuacji, np. ogłoszenia upadłości dewelopera.
Gwarancje: bankowa i ubezpieczeniowa
Drugą grupą zabezpieczeń są gwarancje: bankowa i ubezpieczeniowa. Dzięki nim w dwóch wypadkach t.j.:
– ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub
– odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nie przeniesienia na niego prawa w terminie określonym,
bank (w przypadku gwarancji bankowej) lub zakład ubezpieczeń (w przypadku gwarancji ubezpieczeniowej) wypłaci nabywcy środki na jego żądanie. Jeśli natomiast deweloper wywiąże się ze swojego zobowiązania nastąpić wygaśnięcie gwarancji.
Menu
