Ustawa o umowie deweloperskiej a inwestycje podjęte przed wejściem w życie ustawy

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku (wchodzi życie z dniem 29 kwietnia 2012 roku) w kompleksowy sposób reguluje prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, szczególnie obowiązki dewelopera związane z podjęciem przedsięwzięcia deweloperskiego Nie ulega wątpliwości, iż przedsięwzięcia deweloperskie podejmowane po wejściu w życie ustawy będą normowane nowymi przepisami. Wątpliwości natomiast powstają odnoście przedsięwzięć, których proces realizowania został zainicjowany przed tym kluczowym momentem.

Ustawodawca w kwestii skutków nowej ustawy w stosunku do przedsięwzięć deweloperskich (w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy: przedsięwzięcie deweloperskie to proces obejmujący budowę - w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania; częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków) podjętych przed jej wejściem w życie - wskazuje na moment rozpoczęcia sprzedaży i względem tego momentu różnicuje skutki dotyczące obowiązku zapewnienia środków ochrony nabywcy przez dewelopera. Zgodnie z brzmieniem art. 3 pkt 10: rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Otóż, jeśli przedsięwzięcie deweloperskie zostało podjęte przed wejściem w życie ustawy, jednakże rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po momencie, w którym ustawa stała się obowiązującym prawem – stosujemy przepis art. 37 ustawy o ochronie praw nabywców. Zatem, zgodnie z brzmieniem art. 37 w związku z art. 4 ustawy deweloper jest zobowiązany do zapewnienia nabywcy jednego z czterech wymienionych w przepisie środków ochrony tj. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Odmiennie unormowana została sytuacja, w której zarówno podjęcie przedsięwzięcia jak i rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy. Zastosowanie ma art. 38 omawianej ustawy. Wówczas deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny dla nabywcy informację o braku stosowania środków ochrony wymienionych w art. 4 ustawy.

Ustawodawca w szczególny sposób potraktował problematykę zastosowania przepisów regulujących zasady pomiaru powierzchni użytkowej budynku, którego dotyczy umowa deweloperska. Dla ustalenia czy pomiar będzie się odbywał na dotychczasowych zasadach czy zgodnie z nową regulacją decydujący jest moment złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli wniosek został złożony przed wejściem w życie ustawy – pomiar powierzchni budynku będzie dokonywany w myśl regulacji dotychczas obowiązujących. Inaczej gdy wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony gdy ustawa o ochronie praw nabywcy stała się prawem powszechnie obowiązującym – w takiej sytuacji pomiar będzie dokonywany zgodnie z nowymi zasadami. Zasady o których mowa, tak jak do tej pory, będą ustalone w drodze rozporządzenia ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Art. 35 ustawy o ochronie praw nabywcy wprowadza zmiany (w art. 34 ust 6 i dodaje nowy przepis art. 57 ust 1 a) w ustawie Prawo budowlane rozszerzając zakres przedmiotowy rozporządzenia, do którego wydania zobowiązany jest minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Anna Doniak

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>