Odszkodowanie jest istotą wywłaszczenia, a nie tylko przesłanką jego dopuszczalności. Stanowi szczególną regulację, która rządzi się specyficznymi dla niej zasadami. Przede wszystkim odszkodowanie za wywłaszczenie ma na celu naprawienie szkody wywołanej legalnym i zamierzonym działaniem administracji publicznej, a nie działaniem bezprawnym lub wynikającym z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy1.
Odszkodowanie mieści się w granicach poniesionych strat
Odszkodowanie za wywłaszczenie prawa własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie to odpowiada wartości tych praw. Choć ma ono charakter cywilnoprawny, to różni się od tego uregulowanego w Kodeksie cywilnym przede wszystkim tym, że nie obejmuje ewentualnych szkód, jakie mogą ponieść dotychczasowi właściciele praw – czy to w postaci utraty dochodów, czy spodziewanych zysków.
Przykład: wywłaszczone zostało prawo użytkowania wieczystego gruntu, który służył za parking. Osoba, której to prawo przysługiwało, otrzymała odszkodowanie w wysokości wartości samego gruntu; w sumę odszkodowania nie weszła szkoda, jaką poniósł użytkownik wieczysty, ponieważ musiał zapłacić karę umowną swoim kontrahentom, którzy wykupili półroczny abonament na miejsce parkingowe, ani kwota, jaką przewidywalnie uzyskałby z dalszej działalności.
Odszkodowanie ustala się w decyzji wywłaszczeniowej
Odszkodowanie ustala starosta, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Co do zasady, nie można wydać odrębnych decyzji o wywłaszczeniu i o odszkodowaniu, choć istnieją od tej zasady wyjątki. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Starosta nie jest jednak związany tą opinią. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, oczywiście za jego zgodą, nieruchomość zamienna. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.
Wartość rynkowa nieruchomości, wartość odtworzeniowa
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zwrot „w szczególności” wskazuje na to, że są to przykładowe wytyczne, a ich katalog nie jest określony wyczerpująco. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, to wartość nieruchomości dla odszkodowania ustala się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Natomiast jeśli wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku zmiany jej przeznaczenia przy wywłaszczeniu, to dla celów odszkodowania wartość nieruchomości określa się według tego nowego sposobu użytkowania. Gdy nie można określić wartości rynkowej, określa się tzw. wartość odtworzeniową nieruchomości.
Kto wypłaca odszkodowanie?
Starosta, oprócz tego, że ustala wysokość odszkodowania, jest także zobowiązany do jego wypłaty. On też musi zapłacić za pozostałą część nieruchomości, jeśli wywłaszczona została tylko jej część, a właścicielowi przysługuje roszczenie o wykup pozostałej części, zapewnić nieruchomość zamienną, a także wypłacić odszkodowania za szkody powstałe wskutek wywłaszczenia względem nieruchomości sąsiednich. Od powyższego przewidziane zostały wyjątki, mianowicie odszkodowanie za szkody spowodowane swoją działalnością oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości zapłacić powinna osoba lub jednostka organizacyjna, która uzyskała zezwolenie na określone czynności, takie jak założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, wykonanie czynności związanych z remontami, konserwacją, usuwaniem awarii, czy prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu surowców naturalnych.
Za opóźnienie lub zwłokę w wypłacie odszkodowania organ lub osoba zobowiązane do jego wypłaty odpowiadać będą zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego. To znaczy, że uprawniony może w tych przypadkach żądać odsetek za opóźnienie lub naprawienia szkody przy zwłoce2. Tak samo charakter cywilnoprawny ma roszczenie o wypłatę odszkodowania, więc podlega przedawnieniu na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym.
Zasada jednorazowej wypłaty odszkodowania
Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo. Wypłaca się je w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja podlega wykonaniu, a więc najczęściej będzie to 14 dni od kiedy decyzja stanie się ostateczna, czyli gdy nie będą już przysługiwały od niej żadne środki odwoławcze w administracyjnym toku postępowania. Jeśli wydana została odrębna decyzja o odszkodowaniu, wypłaca się je w 14 dni od kiedy ta decyzja stanie się ostateczna, a jeśli wydano dodatkowo decyzję o niezwłocznym zajęciu nieruchomości, na wniosek osoby wywłaszczanej wypłaca się jej zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania. Później wysokość odszkodowania pomniejsza się o tę kwotę. Kwota odszkodowania podlega waloryzacji na dzień zapłaty.
1 M. Szalewska, Wywłaszczenie nieruchomości, Toruń 2005, s. 270.
2 A. Jakubowska, Ustawa o gospodarce nieruchomościami z komentarzem, Warszawa 2010, s. 114.
