Z uchwały SN wynika, że właściciel, który zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości a następnie zbył ją osobie trzeciej w trakcie procesu o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży tej nieruchomości, pozostaje stroną w sprawie.
Wniosek taki wypływa z art. 192 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy a nabywca może wejść na miejsce zbywcy jedynie za zezwoleniem trony przeciwnej. Sąd przedstawiający Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne powziął wątpliwość czy przepis ten ma zastosowanie, jeżeli dłużnik zobowiązany na podstawie umowy przedwstępnej do sprzedaży oznaczonej nieruchomości zachowuje legitymację bierną w procesie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży tej nieruchomości, jeżeli w toku procesu zbył ją na rzecz osoby trzeciej.
Powódka zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży lokalu. Gdy przyszły zbywca zmarł, po jego śmierci pozwana, będąca jego spadkobierczynią, odmówiła wykonania umowy przedwstępnej i zwróciła powódce uiszczoną przy podpisaniu umowy zaliczkę. W toku procesu o nakazanie złożenia oświadczenia woli lokal kilkakrotnie zmieniał właścicieli. Ostatni nabywcy zostali wpisani do księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości lokalowej jako właściciele. Nie wstąpili do procesu w miejsce pozwanej. Roszczenie powódki o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży zostało prawomocnie wykreślone z księgi wieczystej w toku postępowania apelacyjnego. Sąd pierwszej instancji uznał zgłoszone roszczenie za znajdujące podstawę w art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego.
Art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego: Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Sąd drugiej instancji zwrócił uwagę na to, że zapadły wyrok pozbawia powódkę możliwości uzyskania zaspokojenia dochodzonego roszczenia, bowiem strona pozwana, która zbyła rzecz w toku procesu, nie może skutecznie złożyć oświadczenia woli o przeniesieniu tej rzeczy na powódkę, gdyż nie jest już jej właścicielem. Sąd Najwyższy nie zgodził się z sądem pytającym i uznał, że strona pozwana nie traci legitymacji materialnej jako zobowiązana na podstawie umowy przedwstępnej wskutek zbycia rzeczy oznaczonej w tej umowie. Oznacza to, że powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży takiej rzeczy musi zostać uwzględnione.
Skutki zastosowania art. 192 ust. 3 k.p.c. w sprawie o zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży:
-
rozpatrzenie sporu z pominięciem faktu zbycia nieruchomości w toku procesu
-
wydane orzeczenie będzie miało moc wiążącą nie tylko w stosunkach pomiędzy stronami, ale obejmie także nabywców nieruchomości
-
na nabywcę rzeczy nie przechodzi obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej lecz wynikający z zawarcia tej umowy obowiązek zadośćuczynienia jej skutkowi rzeczowemu. Przejście tego obowiązku na nabywcę uzależnione będzie jednak od tego, czy prawa do przedmiotu umowy przyrzeczonej nabył w warunkach zapewniających mu ochronę. Za kryterium odniesienia określające zakres tej ochrony służyć powinien stosowany odpowiednio art. 59 k.c.
-
wyrok stwierdzający zawarcie umowy nie stanowi tytułu uprawniającego do windykacji nieruchomości. Jego treść nie jest także wystarczającą podstawą dokonania wpisu własności w księdze wieczystej, w której figuruje inna osoba, niż strona zobowiązana w orzeczeniu
-
drogą realizacji takiego wyroku w stosunku do nabywców nie będzie postępowanie przewidziane w art. 788 § 1 k.p.c. Wierzyciel może natomiast skorzystać z drogi procesu o ustalenie, że zobowiązanym wobec niego w zakresie obowiązku rzeczowego wynikającego z umowy przyrzeczonej ujętej w wyroku jest nabywca rzeczy lub wytoczyć powództwo o wydanie nieruchomości. W tych postępowaniach nabywca będzie mógł podjąć obronę przecząc przejściu na niego obowiązku przeniesienia własności.
W przedstawionej sprawie w księdze wieczystej nieruchomości w chwili jej zbywania w toku sporu widniał wpis roszczenia powódki i objęty rękojmią wiary publicznej tej księgi. Nabywcy wiedzieli zatem o roszczeniu powódki w chwili zawierania kolejnych umów przenoszących własność nieruchomości w toku sporu.
