Ustanawianie służebności przesyłu w praktyce – część druga

Służebność przesyłu, choć wprowadzona do polskiego kodeksu cywilnego nowelizacją z dnia 30 maja 2008 r. (Dz.U.2008.116.731), jest instytucją stosunkowo nową i budzącą liczne kontrowersje. Nie sposób jednak odmówić jej praktycznego waloru, a potrzeba jej wprowadzenia do polskiego obrotu prawno – gospodarczego jest niewątpliwa.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym podstawowym sposobem ustanawiania służebności przesyłu jest umowa, której stronami są przedsiębiorca oraz właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe.

Umowa zawierana pomiędzy w/w stronami zwykle przybiera formę aktu notarialnego, z uwagi na nieruchomość, która jest jej przedmiotem. Należy jednak wskazać, zgodnie z treścią art. 245 § 2 k.c., że forma aktu notarialnego wymagana jest tylko dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości. Oświadczenie przedsiębiorcy przesyłowego może zostać złożone w dowolnej formie. Jednakże z uwagi na pewność obrotu gospodarczego i lepsze zabezpieczenie obu stron takiej umowy, lepszym rozwiązaniem jest posłużenie się aktem notarialnym przez obie strony. Warto też nadmienić, iż przepisy nie zabraniają ustanawiania służebności przesyłu pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Treść umowy

Skupiając się na treści samej umowy należy wskazać na jej kluczowe elementy. W treści umowy powinny znaleźć się zapisy określające rodzaj i treść ustanawianego prawa. Należy przy tym pamiętać, iż zapisy te nie mogą zmieniać ustawowej treści i charakteru służebności. W tym zakresie wola stron doznaje zatem pewnych ograniczeń. W pozostałym zaś – mając na uwadze specyfikę danej umowy i nieruchomości będącej jej przedmiotem – strony mogą szczegółowo i w elastyczny sposób dopasować treść umowy do swoich potrzeb. Zwłaszcza jeśli chodzi o kwestię, o której mówi ustawa, a więc „korzystanie zgodne z przeznaczeniem urządzeń”. Rzecz jasna inaczej brzmieć będzie umowa dotycząca rur wodociągowych lub gazociągu, a inaczej gdy jej przedmiotem będzie linia elektryczna czy też stacja trafo. Trudność w wypracowaniu zgodnego stanowiska przez strony polegać będzie w takich wypadkach na wskazaniu tego optymalnego sposobu korzystania z nieruchomości w taki sposób, że przedsiębiorca będzie miał zapewniony dostęp do swoich urządzeń, a właściciel nie zostanie przy tym zanadto obciążony. Warto wziąć to pod uwagę jeszcze przed ewentualnymi negocjacjami z potencjalnym właścicielem urządzeń przesyłowych.

Osobną kwestią pozostaje oczywiście wynagrodzenie za ustanowioną służebność. Z jednej strony właściciel nieruchomości może domagać się wynagrodzenia na przyszłość, w związku z ustanowioną służebnością. Z drugiej strony przysługuje mu również roszczenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Orzeczenie sądowe

Nie zawsze jednak interesy obu stron da się w sposób całkowity pogodzić. Mając to na uwadze ustawodawca przewidział w art. 305(2) kodeksu cywilnego możliwość domagania się przez przedsiębiorcę, wydania sądowego orzeczenia w zakresie ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem w przypadku, gdy jest ona konieczna do właściwego korzystania z jego urządzeń przesyłowych, a właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy. Podobnie, mając na uwadze zasadę równości podmiotów prawa cywilnego, z żądaniem odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu, gdy jest ona konieczna, a przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy w tym zakresie, może wystąpić do sądu właściciel nieruchomości.

Należy jednak podkreślić, że w każdym przypadku złożenie wniosku do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, powinno być poprzedzone próbą ustanowienia służebności przesyłu w drodze umowy. Dopiero bowiem, gdy jedna ze stron „odmawia zawarcia umowy”, a tak stanowi przepis kodeksu cywilnego, zasadne staje się skorzystanie z możliwości, jaką daje przepis art. 305(2).

Warto dodać, że obu stronom przysługuje również prawo zwrócenia się do sądu w sytuacji, gdy nie mogą dojść do porozumienia w kwestii samego wynagrodzenia. Jest to wówczas roszczenie majątkowe przedawniające się z upływem lat 10.

Zasiedzenie służebności przesyłu

W świetle wprowadzonych przepisów dotyczących służebności przesyłu w pełni uzasadniony wydaje się wniosek, iż służebność tą można również zasiedzieć. Wprowadzone przepisy kodeksu cywilnego nie stanowią o tym wprost, jednakże z uwagi na ustawowe odesłanie zawarte w treści art. 305(4), do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, a te można nabyć w wyniku zasiedzenia.

Jeśli chodzi o terminy, należy posłużyć się tymi, które obowiązują przy nabywaniu prawa własności. Wynika z tego zatem, że przedsiębiorca przesyłowy ma możliwość nabycia w drodze zasiedzenia własności nieruchomości w przypadku, gdy posiada ją nieprzerwanie przez okres 30 lat (w złej wierze) lub 20 lat (w dobrej wierze). Do zasiedzenia służebności wystarczy posiadanie służebności przez ten okres.

Michał Mejziński
aplikant radcowski

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>