Lokalem socjalnym jest lokal „nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie”.
Sensem zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego jest zapobieżenie zjawisku bezdomności w gminie i pomoc w zapewnieniu lokum ludziom uzyskującym niskie dochody.
Umowa najmu lokalu socjalnego zawierana jest na czas oznaczony z dwiema grupami osób. Do pierwszej należą osoby, które nie posiadają tytułu prawnego do lokalu i dodatkowo ich dochody nie przekraczają kwoty określanej w uchwale przez gminę. Drugą grupę osób stanowią osoby, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego. Nie muszą one spełniać przesłanek określonych dla grupy pierwszej tzn. kryterium dochodowego i braku tytułu prawnego do lokalu.
Wysokość czynszu za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu ustalana jest przez wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta na podstawie odpowiedniej uchwały gminy. Istotną kwestią jest to, iż stawka ta nie może być wyższa niż połowa najniższej stawki czynszu obowiązującej w gminnym zasobie mieszkaniowym.
Warto wskazać, iż w przypadku sądowego przyznania prawa do lokalu socjalnego uprawniony do niego ma prawo wystąpić do sądu z roszczeniem o zobowiązanie gminy do zawarcia stosownej umowy najmu z nim, gdy ta jest opieszała i wspomnianej umowy nie zawiera.
Zgodnie z art. 24 ustawy o ochronie praw lokatorów prawo do lokalu socjalnego nie będzie przysługiwało osobie samowolnie zajmującej lokal i której sąd nakazał opróżnienie lokalu. W przepisie pojawia się jednak określenie „chyba, że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione”. Jest to dyspozycja dla gmin, które mają pewną swobodę w zawieraniu umów najmu lokalu socjalnego z osobami, które samowolnie zajmują lokal oraz na mocy orzeczenia sądu mają go opróżnić jednak niezagwarantowanie im lokalu socjalnego byłoby w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.
Wypowiedzenie przez gminę umowy najmu lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia może być dokonane, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i ma możliwość jego używania. Możliwość ta określana jest indywidualnie w każdym przypadku, znaczenie mają m.in. warunki mieszkaniowe nowego lokalu. W kwestii momentu, z którym wypowiedzenie umowy najmu lokalu socjalnego staje się skuteczne stosuje się ogóle przepisy dotyczące chwili złożenia oświadczenia woli – trwanie stosunku najmu ustanie w chwili dojścia oświadczenia woli złożonego przez gminę osobie, „w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią”. ( art. 61 KC)
