Rękojmia wiary publicznej jako instytucja chroniąca interesy nabywcy nieruchomości działającego w zaufaniu do księgi wieczystej

Zgodnie z art. 5 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Ujawnianie praw rzeczowych na nieruchomości

Nieruchomości jako rzeczy o szczególnym przeznaczeniu społeczno – gospodarczym w prawie cywilnym podlegają wyjątkowemu (w stosunku do innych rzeczy) reżimowi prawnemu. Jednym z przejawów tej wyjątkowości jest istnienie ksiąg wieczystych, czyli urzędowego rejestru prowadzonego w celu ustalenia (ujawnienia) stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Postulat upowszechnienia ksiąg wieczystych

Zgodnie z art. 1 ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste zakłada się dla danej nieruchomości w trzech przypadkach: 1) gdy dana nieruchomość takiej księgi nie posiada; 2) gdy księgi wieczyste danej nieruchomości zaginęły; 3) gdy księgi wieczyste danej nieruchomości uległy zniszczeniu. Przepis ten, w swojej regulacji nie zawiera generalnego obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla nieruchomości ani przez odpowiednie organy państwowe (z urzędu) ani przez właścicieli (na wniosek). Mimo tego, podążając historycznymi założeniami współczesna doktryna zgodnie wysuwa postulat upowszechnienia ksiąg wieczystych, czyli istnienia księgi wieczystej dla każdej z nieruchomości. Postulat mimo, tego, że jak na razie pozostaje w sferze bardzo wstępnych prac kodyfikacyjnych (między innymi dąży do jego wprowadzenia Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego), powinien zostać uznany za obowiązujące przede wszystkim przez właścicieli nieruchomości, gdyż to im księgi wieczyste zapewniają formalnie nienaganny status prawny.

Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Artykuł 3 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece uzupełniany o art. 3 ust. 2 tejże ustawy wprowadza jedną z naczelnych zasad prawa materialnego ksiąg wieczystych. Zgodnie z nim domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym a prawo wkreślone nie istnieje. Domniemanie to (będące w swojej istocie domniemaniem prawnym wzruszalnym) wiąże się bezpośrednio z główną funkcją ksiąg wieczystych, czyli z ustalaniem stanu prawnego nieruchomości oraz z zasadą jawności ksiąg wieczystych (art. 2 zd. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Domniemanie to, co najważniejsze w kontekście niniejszego artykułu, stanowi podstawę a zarazem jurydyczne uzasadnienie instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych zwaną także zasadą wiarygodności ksiąg wieczystych.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a obowiązywanie zasady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet

Na płaszczyźnie przenoszenia prawa własności (nie tylko własności nieruchomości) akcentuje się obowiązywanie zasady zgodnie z którą, nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw niż sam posiada (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Wynika z tego między innymi, iż nie można skutecznie nabyć własności nieruchomości od podmiotu, któremu ta własność nie przysługuje w ogóle lub przysługuje w mniejszych granicach. Jeden z wyjątków od powyższego twierdzenia stanowi odnosząca się jedynie do nieruchomości (co wynika ze wcześniejszych rozważań) rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która przy spełnieniu określonych przesłanek przyznaje nabywcy własności (lub innego prawa rzeczowego) działającemu z zaufaniu do księgi wieczystej prawną ochronę nabytego prawa.

Ochrona nabywcy kontraktującego w zaufaniu do księgi wieczystej

W przypadku, gdy podmiot nabywa dane prawo rzeczowe dotyczące nieruchomości odpłatnie oraz w dobrej wierze (definicja legalna dobrej wiary znajduje się w art. 6 ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece), od podmiotu nieuprawnionego materialnie do zbycia tego prawa (gdyż prawo nie istnieje, przysługuje innemu podmiotowi, istnieje ale w węższym zakresie ), ale uprawnionego formalnie – czyli wpisanego do księgi wieczystej, to nabycie uważa się za skuteczne. Tak skutkująca rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zostaje wyłączona na mocy art. 7 Ustawy o księgach wieczystych zgodnie z którym rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, 2) prawu dożywocia, 3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, 4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia, 5) służebnościom przesyłu, kiedy to ustawodawca nad ochronę nabywcy przedkłada ważne względy społeczne lub potrzeby gospodarcze oraz na mocy art. 8 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece w myśl którego rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

 

Bibliografia:

1. Gniewek E., Prawo rzeczowe, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2010.

2. Gniewek E. [red.], Prawo rzeczowe. System prawa prywatnego. Tom 4, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007.

3. Rudnicki S, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Ustawa o postępowaniu w sprawach wieczysto księgowych. Komentarz, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2009.

M. R.

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>