Przekształcenie użytkowania wieczystego a odrębna własność lokali

Przekształcenie użytkowania wieczystego a odrębna własność lokali

Odpowiedzi na to pytanie dostarcza art. 2 ustawy z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459). Według jego brzmienia, w przypadku, gdy z żądaniem przekształcenia wystąpią osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W praktyce często zdarza się, że część współużytkowników wieczystych nieruchomości macierzystej nie chce wyrazić zgody na przekształcenie tego prawa we własność, bowiem wiąże się to z formalnościami i opłatą.

Przykład: kamienica przy ulicy Kwiatowej w mieście X zamieszkała jest przez 12 rodzin. Każda z rodzin ma swoje mieszkanie, znajdujące się pod odrębnym numerem w tej kamienicy. Wszyscy są współużytkownikami kamienicy przy ulicy Kwiatowej, ale mieszkają w odrębnych lokalach. Aby przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności kamienicy, musieliby z odpowiednim wnioskiem wystąpić wszyscy (12 podmiotów) lub zgodnie poprzeć taki wniosek.

Brak zgody wszystkich uprawnionych

Dalsza treść wspomnianego artykułu brzmi: w razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego. Artykuł 199 KC odnosi się do współwłasności. Zgodnie z nim, w braku zgody w przedmiocie czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (w tym rozporządzania rzeczą wspólną, a taką czynnością jest właśnie przekształcenie prawa) współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem z wnioskiem do sądu mogą wystąpić współużytkownicy, którzy posiadają razem minimum połowę udziałów w prawie użytkowania wieczystego, nie po prostu co najmniej połowa współużytkowników. W myśl ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Pomieszczeniami przynależnymi są takie pomieszczenia, jak strych, piwnica, komórka, garaż, nawet jeśli nie przylegają bezpośrednio do lokalu. Sąd, przy rozstrzyganiu, bierze pod uwagę interesy wszystkich współwłaścicieli; w naszym przypadku zwłaszcza te o charakterze majątkowym, ponieważ brak chęci na przekształcenie może wiązać się ze słabą kondycją finansową opornych sąsiadów. Dlatego nie zawsze sąd przychyli się do wniosku.

Przykład: mimo iż 7 z 12 rodzin zamieszkujących kamienicę przy ulicy Kwiatowej nie zgadza się na złożenie wniosku o przekształcenie, pozostałe 5 rodzin wystąpiło do sądu o rozstrzygnięcie tego sporu. Sąd przychylił się do ich wniosku i wydał zgodę na wystąpienie do odpowiedniego organu z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność kamienicy, pomimo braku zgody wszystkich mieszkańców, ponieważ te 5 rodzin razem posiadały większość udziałów w prawie użytkowania wieczystego kamienicy (ich mieszkania są dwa razy większe, a ponadto posiadają garaże), a sąd nie stwierdził okoliczności, wedle których przekształcenie we własność mogłoby być sprzeczne z interesem pozostałych 7 rodzin.

Wspólnota mieszkaniowa nie może podjąć decyzji za swoich członków

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota ta może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Ma za zadanie zarządzać w imieniu właścicieli nieruchomością wspólną. Odwołanie się w art. 2 ustawy o przekształceniu do trybu z art. 199 KC przesądza o drodze postępowania w wypadku braku zgody wszystkich współużytkowników wieczystych w przedmiocie przekształcenia. Wyłącza to zarówno kompetencje wspólnoty mieszkaniowej dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, jak i zastosowania innych zasad zarządu, które właściciele lokali mogą określić umownie na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nie można więc zastąpić braku zgody niektórych współużytkowników wieczystych uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

Postępowanie w przypadku wielości współużytkowników wieczystych

Sprawy sporne pomiędzy współwłaścicielami (w tym przypadku odpowiednio współużytkownikami wieczystymi) rozpoznaje w I instancji sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości, w trybie nieprocesowym. Wniosek o rozstrzygnięcie w trybie art. 199 KC podlega opłacie sądowej w wysokości 100 zł. Współużytkownicy dysponujący prawomocnym postanowieniem sądu zezwalającym na wystąpienie o przekształcenie użytkowania wieczystego, są uprawnieni do złożenia takiego wniosku nawet mimo zdecydowanego sprzeciwu pozostałych współużytkowników. Stronami postępowania przekształceniowego oraz decyzji w przedmiocie przekształcenia są wszyscy współużytkownicy wieczyści, a fakt braku zgody części z nich nie wyklucza ich z kręgu osób zainteresowanych.

Polecane

Najnowsze