Skutki ogłoszenia upadłości przedsiębiorców (a więc i deweloperów) reguluje ustawa z dnia 28.02.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze. Sytuacja prawna wierzycieli upadłego dewelopera będzie zależała m.in. od tego jaki rodzaj upadłości został orzeczony w stosunku do upadłego (upadłość z możliwością zawarcia układu bądź upadłość likwidacyjna).
W przypadku ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, to postanowienia układu rozstrzygają o sposobie i kolejności zaspokajania wierzytelności. Rozsądne i sprawne przeprowadzenie upadłości układowej może doprowadzić do pełnego zaspokojenia wierzycieli, bez konieczności likwidacji przedsiębiorstwa dewelopera.
Co do zasady nie można zmusić upadłego dewelopera do dokończenia budowy i przeniesienia własności nieruchomości na klienta, jednakże prawo upadłościowe i naprawcze w sposób szczególny reguluje wykonywanie umów wzajemnych, które do dnia ogłoszenia upadłości likwidacyjnej nie zostały wykonane w całości. W stosunku do takich umów, syndyk masy upadłości może wykonać zobowiązanie upadłego i zażądać spełnienia świadczenia wzajemnego lub od umowy odstąpić. Przepis ten ma istotne znaczenie w sytuacji, gdy realizowana przez upadłego inwestycja jest już znacznie zaawansowana i bardziej opłacalne jest dla wierzycieli ukończenie budowy, nawet przy konieczności dodatkowych dopłat. W takiej sytuacji wierzyciel powinien przedłożyć syndykowi wniosek o złożenie przez syndyka oświadczenia o żądaniu wykonania umowy wzajemnej. Wniosek taki powinien mieć formę pisemną z datą pewną. Stwarza to pewną szansę na otrzymanie swojego mieszkania, niestety zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 23.11.2005 r. (II CK 237/05) przepis ten nie znajduje zastosowania w przypadku umów wzajemnych, w których jedna strona w całości spełniła swoje świadczenie.
Z chwilą ogłoszenia upadłości likwidacyjnej wierzytelności niepieniężne (np. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości) zamieniają się z mocy prawa w wierzytelności pieniężne. Wierzyciel niepieniężny, powinien zgłosić swoją wierzytelność do sądu upadłościowego i określić jej wartość z dnia ogłoszenia upadłości poprzez wskazanie konkretnej sumy pieniężnej W praktyce, wartością roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości będzie cena, którą klient już zapłacił za wybudowanie jego domu bądź mieszkania.
Sprzedaż nieruchomości
W przypadku upadłości likwidacyjnej, syndyk najczęściej dąży do spieniężenia masy upadłości i podziału funduszy masy upadłości pomiędzy pięć kategorii wierzycieli. Klienci upadłego dewelopera będą zaspokajani dopiero w ramach IV kategorii. W znacznie lepszej sytuacji są wierzyciele, którzy są zabezpieczeni rzeczowo (np. hipoteka) lub których prawa są ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości (np. roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu). W razie sprzedaży tak obciążonej nieruchomości środki uzyskane przez syndyka nie wchodzą w skład masy upadłości dzielonej według zasad ogólnych, lecz są przeznaczane na zaspokojenie wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości, niezależnie od ich przynależności do określonej kategorii wierzycieli.
Z chwilą sprzedaży nieruchomości wygasają uprawnienia z działu III oraz IV księgi wieczystej, a wierzyciel nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. O kolejności zaspokajania takich wierzycieli decyduje moment wpisu ich praw do księgi wieczystej. Dopiero po zaspokojeniu wszystkich wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości, pozostałe środki są przekazywane do ogólnej puli funduszy masy upadłości i dzielone według zasad ogólnych. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczą na zaspokojenie roszczeń wierzycieli zabezpieczonych na niej rzeczowo, roszczenia tych wierzycieli będą zaspokajane według zasad ogólnych, o ile są oni wierzycielami osobistymi upadłego. Jeśli nimi nie są, tracą niestety możliwość zaspokojenia.
Rachunek powierniczy
Znacznie lepiej wygląda położenie tych, którzy uzgodnili z deweloperem, że inwestycja będzie finansowana z wykorzystaniem tzw. rachunku powierniczego. Wyróżnia się dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku powierniczego otwartego bank dokonuje na rzecz dewelopera wypłat środków wpłacanych przez nabywców w miarę postępów prac budowlanych. Przy rachunku powierniczym zamkniętym deweloper otrzymuje pieniądze wpłacane na poczet ceny dopiero po zakończeniu całej budowy i po przedstawieniu bankowi notarialnej umowy sprzedaży lokalu. Zgodnie z prawem bankowym w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego (dewelopera) środki zgromadzone na nim nie wchodzą w skład masy upadłości. W praktyce oznacza to, że klient, który wpłacał pieniądze na dany rachunek powierniczy może domagać się ich zwrotu od banku, bez potrzeby uczestniczenia w postępowaniu upadłościowym.
Ogłoszenie upadłości dewelopera nie zawsze oznacza, że inwestycja nie może być dokończona. Syndyk może prowadzić przedsiębiorstwo upadłego, jeśli jest możliwe zawarcie układu z wierzycielami albo możliwa jest sprzedaż przedsiębiorstwa w całości. Decyzja w tej sprawie zależy wyłącznie od syndyka i wierzyciele nie mają na to żadnego wpływu.
Sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego
W razie sprzedaży przedsiębiorstwa upadłego na nabywcę przechodzą wszelkie koncesje, zezwolenia, licencje i ulgi, które zostały udzielone upadłemu, chyba że ustawa lub decyzja administracyjna o ich udzieleniu stanowi inaczej. Na nabywcę przedsiębiorstwa może przejść także pozwolenie na budowę inwestycji, w związku z czym nabywca będzie mógł dokończyć jej realizację. Decyzja o tym czy dokończyć budowę i sprzedać nieruchomości dotychczasowym klientom upadłego leży w gestii nabywcy przedsiębiorstwa. Wierzyciele nie mogą zmusić nabywcy do dalszej realizacji budowy, mają prawo tylko do zaspokojenia swoich roszczeń ze środków uzyskanych przez syndyka m.in. ze sprzedaży przedsiębiorstwa.
Podsumowując, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera z możliwością zawarcia układu, sposób dochodzenia roszczeń wierzycieli będzie zależny od treści zawartego z upadłym układu. W sytuacji ogłoszenia upadłości likwidacyjnej przed klientem dewelopera pojawiają się następujące możliwości:
- złożenie wniosku o wykonanie przez syndyka umowy wzajemnej, w sytuacji, gdy budowa jest zaawansowana, a żadna ze stron umowy nie spełniła jeszcze swojego świadczenia w całości,
- dalsze prowadzenie przez syndyka przedsiębiorstwa upadłego i tym samym dokończenie budowy.
- sprzedaż obciążonej nieruchomości i podział sumy uzyskanej pomiędzy wierzycieli hipotecznych oraz tych, których roszczenia są wpisane w dziale III księgi wieczystej,
- wpis na listę wierzycieli i spłata wierzytelności w ramach IV kategorii wierzycieli, co dotyczy klientów, którzy nie podpisali umowy w formie aktu notarialnego i nie mają wpisanego do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie nieruchomości,
- zaspokojenie swoich roszczeń z pieniędzy znajdujących się na rachunku powierniczym.
Wydaje się, że obowiązujące przepisy nie zabezpieczają w sposób dostateczny interesów klientów upadłego dewelopera. Zakup własnego M to poważna i kosztowna decyzja, dlatego warto by wznowić prace nad ustawą o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich. Proponowane tam rozwiązania wzmacniają pozycję nabywcy nieruchomości, ale wymagają dopracowania, by nie krępować nadmiernie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce.
