Umowa o roboty budowlane

Pojęcie robót budowlanych

Użyte w w/w definicji pojęcia nie zostały przez ustawodawcę zdefiniowane w Kodeksie cywilnym. Aktem prawnym najbliższym materii umowy o prace budowlane jest ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Unormowano w niej bowiem działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określono zasady działania organów administracji państwowej w tych dziedzinach. Pojęcie “roboty budowlane” obejmuje: budowę oraz prace polegające na montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Strony umowy

Umowa o roboty budowlane nie daje nam jednoznaczności przy próbie klasyfikacji stron. Wątpliwości pojawiają się przede wszystkim co do tego, kim jest inwestor. Z treści art. 17 i 18 pr. bud. wynika, że inwestor jest obok inspektora nadzoru inwestorskiego, projektanta i kierownika budowy – uczestnikiem procesu budowlanego. Do jego obowiązków należy m.in. zorganizowanie procesu budowy oraz zapewnienie opracowania projektów oraz wykonania i odbiorów robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Ma uzyskać pozwolenie na budowę i w tym celu m.in. oświadczyć, że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz przedstawić projekt budowlany. Obowiązany jest zapewnić objęcie kierownictwa budowy przez odpowiednią osobę i protokolarnie przekazać jej teren budowy, a w końcu uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego i przekazać jego właścicielowi lub zarządcy przy oddawaniu go do użytkowania dokumentację budowy i dokumentację podwykonawczą. Inwestor przez zawarcie umowy o zastępstwo inwestycyjne może powierzyć innemu podmiotowi – inwestor zastępczy przygotowanie i organizację procesu inwestycyjnego zapewnienie należytego jego przebiegu oraz przeprowadzanie rozliczenia inwestycji, czyli zapewnienie prawidłowej realizacji procesu budowlanego

Forma umowy i dokumentacja

Forma pisemna umowy o roboty budowlane zastrzeżona jest jedynie dla celów dowodowych. Jej niedochowanie nie powoduje więc nieważności. Według Kodeksu cywilnego gdy wymagają tego właściwe przepisy dokumentacja stanowi część jedynie dokumentację projektową . Pozwala ona ustalić ściśle nie tylko sam przedmiot umowy, ale i dające się wyodrębnić przedmioty odbioru, jeśli uzgodniono wykonywanie go częściami.

Przeszkody w wykonywaniu robót

Podobnie jak to ma miejsce przy umowie o dzieło, choć w szerszym zakresie wykonawca robót budowlanych powinien niezwłocznie zawiadomić inwestora, o wszelkich pojawiających się przeszkodach. Obowiązek ten nie jest obwarowany bezpośrednimi sankcjami, jednakże jego zaniechanie może uzasadnić odpowiedzialność wykonawcy za ewentualne szkody, możliwe do uniknięcia staraniem inwestora. Jeżeli natomiast wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Protokolarne przekazanie terenu budowy należące do obowiązków inwestora, następuje w całości wówczas, gdy jednego wykonawcę obciąża obowiązek wykonania wszystkich prac składających się na całość projektowanego obiektu.

Odpowiednie stosowanie umowy o dzieło

Dokonane w przepisach dot. umowy o roboty budowlane odesłanie oznacza, że należy odpowiednio stosować art. 635-638 oraz art. 644-646 stosownie do art. 638 – uzupełniając to odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów o rękojmi przy sprzedaży, tj. art. 556-568. Ponadto prawo do odstąpienia od umowy w razie opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu doznaje przy umowie o roboty budowlane wzmocnienia przez to, że obowiązek współdziałania stron jest o wiele bardziej wyraźny niż w przypadku umowy o dzieło.