Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości

Przepisy kodeksu cywilnego w sposób jednoznaczny określają w art. 158 KC i nakazują sporządzenie umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Przepis ten natomiast nie wzmiankuje nic na temat umowy przedwstępnej np. sprzedaży nieruchomości. Można zatem skorzystać z umowy określonej w art 389 i 390 KC, umowy przedwstępnej opartej na gruncie kodeksu cywilnego. Można także skorzystać z usługi profesjonalisty jakim jest notariusz i u niego sporządzić umowę w formie aktu notarialnego.

Plusy i minusy umów

Ważną zaletą aktu notarialnego jest jego moc dowodowa, w przypadku nie wywiązywania się przez którąś ze stron z postanowień umownych taka umowa stanowi bardzo trudno podważalne źródło dowodowe. Ponadto akt notarialny umożliwia szybsze wydanie rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym, w przypadku zawarcia w nim klauzuli o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Wadą aktu notarialnego są między innymi formalizm, koszty oraz czasochłonność. Samo pójście do notariusza i podpisanie umowy w formie aktu notarialnego jest czynnością znacznie dłuższą niż podpisanie zwykłej umowy w zaciszu domowym. Koszty sporządzenia takiej umowy to połowa taksy jaką płaci się przy podpisywaniu umowy końcowej i zależy ona od wartości nieruchomości.

Zwykła umowa cywilno-prawna cechuje się zaś ekonomiką i prostotą oraz wygodą. Można ją sporządzić samemu i podpisać w dowolnym miejscu i czasie. Ponadto nie trzeba narażać się na samym początku na koszty opłaty notarialnej.

Wadą jest to, że jeżeli nie tworzy jej profesjonalista może zawierać ona braki lub błędy, które mogą nieść negatywne skutki przy zawieraniu umowy przyrzeczonej.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Najważniejsze by określić w umowie przedwstępnej istotnie postanowienia umowy końcowej(przyrzeczonej). Warto zorientować się czy osoba sprzedająca jest właścicielem sprzedawanej nieruchomości. Słusznym wydaje się być powołanie dowodów np. z odpisu księgi wieczystej. Samo przejrzyste określenie przedmiotu sprzedaży poprzez powołanie adresu położenia nieruchomości, nr działki, oraz nr KW jest również bardzo ważnym elementem umowy przedwstępnej. Oznaczenie ceny oraz wysokości wpłacanego zadatku, a także określenie terminów i sposobu płatności także pozwoli uniknąć niepotrzebnych nieporozumień. Istotne jest również w szczególności dla kupującego, by sprzedający w sposób czytelny zaświadczył w umowie przedwstępnej, iż przedmiot umowy jest wolny od wszelkich roszczeń osób trzecich i nie jest obciążony żadnymi zobowiązaniami.

Kolejną istotną uwagą jaką również warto umieścić w umowie przedwstępnej jest zobowiązanie sprzedającego do tego by wykazał np. poprzez zaświadczeniem z Urzędu Gminy, że nie zalega z podatkami.

Można ponadto już w umowie przedwstępnej określić, kto poniesie koszty sporządzenia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Ostatnim już wydawałoby się istotnym elementem jest określenie terminu do podpisania umowy przyrzeczonej. Może to być zarówno termin kalendarzowy np. do dnia, termin okresowy np. do trzech miesięcy. Coraz częstszą praktyką staje się również określenie terminu jako czynności prawnej np. otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy.

Warto także pamiętać przy sporządzaniu umowy o podstawowych postanowieniach umownych, np. że zmiany wymagają formy pisemnej, pod rygorem nieważności itp.