Wypowiedzenie umowy najmu lokalu ze względu na wady zagrażające zdrowiu.

Charakter przepisu:

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż art. 682 kc. ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że jego zastosowania strony umowy najmu lokalu nie mogą wyłączyć lub ograniczyć w drodze zawartych postanowień.

Wada lokalu:

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia uzależnione jest od zaistnienia wady lokalu tj.takiego stanu technicznego lub sanitarnego, który stwarza realne (potencjalne) zagrożenie dla zdrowia.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego do wad lokalu zagrażających zdrowiu zalicza się między innymi:

1.występowanie uszkodzeń, które mogą spowodować zawalenie się budynku lub jego części,

2.nadmierne zagrzybienie, którego nie usuwa się przez dłuższy czas,

3.nadmierne zawilgocenie, którego nie usuwa się przez dłuższy czas,

4.hałas przekraczający dopuszczalne normy,

5.wibracje,

6.wydobywanie się szkodliwych gazów lub cieczy.

Dodatkowo, w literaturze przedmiotu za wadę lokalu zagrażającą zdrowiu uważa się oddziaływanie na wynajmowany lokal innych lokali lub nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie  np. poprzez emisję czynników wywołujących alergię.  

Zagrożenie zdrowia:

Warto podkreślić, iż przesłanką wypowiedzenia umowy najmu nie jest wystąpienie szkodliwego skutku tj. uszczerbku na zdrowiu. W świetle art. 682 kc wystarczającym jest, aby wada zagrażała zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Nawiązując do powyższego warto zauważyć, iż stan lokalu musi stwarzać realne niebezpieczeństwo dla zdrowia. Oznacza to, że w razie ewentualnego sporu najemca zobowiązany jest do udowodnienia, że:

1. zagrożenie ma charakter możliwy do zweryfikowania w świetle wiedzy i doświadczenia życiowego,

2. w razie kontynuowania najmu mogłoby dojść do powstania uszczerbku na zdrowiu.

Warto także w tym miejscu przytoczyć, iż art. 682 kc. nie wprowadza rozróżnienia na stopień grożącego uszczerbku. W związku z powyższym w doktrynie prawa cywilnego wskazuje się, iż co do zasady wystarczające jest niebezpieczeństwo nawet niegroźnych chorób (np. przeziębienie wywołane nieszczelnymi oknami). W literaturze przedmiotu wskazuje się także, iż dla powstania uprawnienia do wypowiedzenia umowy nie jest istotne, czy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadzie, czy wada istniała w chwili zawarcia umowy, czy powstała później i czy jest usuwalna. Ponadto, do skutecznego wypowiedzenia najmu nie jest wymagane uprzednie zawiadomienie wynajmującego o występowaniu wad i wezwanie go do ich usunięcia.

Niezależnie od powyższego, wystąpienie wad lokalu, o których mowa w art. 682 kc., uprawnia najemcę do żądania obniżenia czynszu za czas ich występowania, oraz wytoczenia roszczenia o naprawienie szkody na zasadach ogólnych.

Przyczynienie się najemcy do szkody:

Na zakończenie warto zasygnalizować, iż najemca, który mimo istniejącej możliwości nie wypowiedział najmu i nie opuścił lokalu, może być w konkretnym przypadku uznany za przyczyniającego się do ewentualnej szkody. Kwestia ta wymaga jednak szczegółowej analizy zaistniałego (konkretnego) stanu faktycznego, a w szczególności przyczyn, ze względu, na które najemca nie skorzystał z przysługującego uprawnienia do wypowiedzenia umowy.