Odpowiedzialność za długi mieszkaniowe

Ustawodawca polski odmiennie uregulował odpowiedzialność za długi mieszkaniowe, w zależności, czy dane roszczenie powstało w związku z zamieszkiwaniem w lokalu komunalnym czy spółdzielczym. W konsekwencji, odmiennie kształtuje się również krąg podmiotów odpowiedzialnych i zakres ponoszonej przez nich odpowiedzialności.

Lokal komunalny

Podstawą prawną odpowiedzialności jest art. 6881 Kodeksu cywilnego, który stanowi:

Art. 6881 § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

Z powyższego przepisu wynika wprost, że odpowiedzialność ponosi najemca oraz osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące. Osoby te odpowiadają do wysokości czynszu i innych należnych opłat za okres stałego zamieszkiwania. Warto nadmienić, że jest to odpowiedzialność solidarna, a zatem wynajmujący posiada swobodny wybór w zakresie żądania spełnienia świadczenia. Może dochodzić jego całości lub części od wszystkich zobowiązanych łącznie, od niektórych z nich lub od każdego z osobna (art. 366 § 1 k.c.).

Lokal spółdzielczy

Odmiennie kształtuje się odpowiedzialność za roszczenia powstałe w związku z zamieszkiwaniem lokalu spółdzielczego. W takim przypadku odpowiedzialność reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych:

Art. 4 ust. 6. Za opłaty, o których mowa w ust. 1-2 i 4, odpowiadają solidarnie z członkami spółdzielni, właścicielami lokali niebędącymi członkami spółdzielni lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.

61. Odpowiedzialność osób, o których mowa w ust. 6, ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.

Odpowiedzialność ponosi członek spółdzielni, ale również osoby, które członkami spółdzielni nie są, ale są właścicielami lokalu lub przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a wraz z nimi odpowiadają osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu lub takie, które z niego faktycznie korzystają. Wyjątek stanowią tutaj pełnoletni zstępni, którzy pozostają na utrzymaniu w/w osób (a zatem dzieci, które w dalszym ciągu pozostają na utrzymaniu rodziców). Wszystkie te osoby ponoszą odpowiedzialność do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu. Podobnie jak przy regulacji z Kodeksu cywilnego, jest to odpowiedzialność solidarna.

W zależności od podmiotu, odmiennie kształtują się opłaty, za które ponosi od odpowiedzialność:

1)    członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu;

2)    członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu;

3)    właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych; są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Warto zauważyć, że zameldowanie nie ma żadnego znaczenia dla powstania zobowiązania. Istotne jest jedynie faktyczne zamieszkiwanie. Oczywiście jeżeli ktoś, mimo zameldowania w lokalu, faktycznie w nim nie mieszka, w przypadku pociągnięcia go do odpowiedzialności, będzie mógł spróbować przeprowadzić dowód przeciwny i wykazać, że jedynie nie dopełnił obowiązku wymeldowania się, a faktyczne zamieszkiwanie nie miało miejsca w danym czasie.

Marta Wierzbicka

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>