Wywłaszczenie nieruchomości. Kiedy przysługuje zwrot wywłaszczonej nieruchomości?

Wywłaszczenie następuje na konkretny cel publiczny i za odszkodowaniem. W razie zmiany celu lub gdy nieruchomość stanie się zbędna dla jego dokonania, poprzedniemu właścicielowi przysługuje roszczenie o zwrot nieruchomości. Musi jednak oddać wartość odszkodowania za wywłaszczenie.

Wywłaszczenie jest ingerencją w prawo własności o charakterze wyjątkowym. Polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie może nastąpić tylko na określony cel publiczny, np. pod drogi publiczne, lotniska, czy budowę szkoły. W decyzji o wywłaszczeniu ustala się jednocześnie wysokość odszkodowania za nie. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741, ze zm.) zawarte zostały regulacje dotyczące powyższych kwestii, a także przesłanki i tryb zwrotu nieruchomości wywłaszczonej.

Zwrotu można domagać się, gdy cel, na który nieruchomość została wywłaszczona ulegnie zmianie. Pamiętać trzeba o 3-miesięcznym terminie na wniosek o zwrot nieruchomości, w przeciwnym razie stracimy szansę na odzyskanie własności.

Co do zasady, wywłaszczona nieruchomość nie może być użyta na inny cel, niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Wyjątkowo, w razie powzięcia zamiaru przeznaczenia nieruchomości na inny cel, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Uprawnienie do zwrotu wygaśnie, jeśli poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą stosownego wniosku w ciągu 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu. Jeśli nieruchomość przed wywłaszczeniem była przedmiotem współwłasności, to termin ten liczy się od dnia zawiadomienia wszystkich poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców. W przeciwnym wypadku nie będzie można w ogóle użyć wywłaszczonej nieruchomości na nowy, odmienny od pierwotnie zamierzonego cel publiczny. Zmiana przeznaczenia nieruchomości z naruszeniem zakazu przeznaczenia jej na inny cel, niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, skutkuje bezwzględną nieważnością takiego rozporządzenia.

Gdy nieruchomość zbyt długo nie zacznie być wykorzystywana na cel, na jaki została wywłaszczona, oznacza to, że jest do tego celu zbędna. To kolejna możliwość na zwrot nieruchomości.

Inną przesłanką zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest uznanie jej za zbędną. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu nieruchomości, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji wywłaszczeniowej, jeżeli w ciągu 7 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo w ciągu 10 lat cel ten nie został zrealizowany. Rozpoczęcie prac to rozpoczęcie robót budowlanych, czyli przystąpienie do faktycznej realizacji inwestycji, a nie np. opracowanie dokumentacji. Gdy nieruchomość została wykorzystana zgodnie z celem wywłaszczenia, a potem nastąpiła zmiana jej przeznaczenia, to już nie będzie zaliczane jako skuteczna przesłanka do domagania się jej zwrotu1.

Zwrot nieruchomości wiąże się z koniecznością oddania odszkodowania, które osoba wywłaszczona otrzymała za wywłaszczenie jej prawa. Suma podlega waloryzacji, a do tego może być podwyższona lub obniżona.

Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania, które otrzymał jako zadośćuczynienie za wywłaszczenie. Nie będzie to jednak nominalnie ta sama suma, którą wywłaszczony otrzymał, gdy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Zwracane odszkodowanie podlega bowiem waloryzacji, a w razie zwiększenia lub zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na niej po wywłaszczeniu, wielkość zwracanej sumy też będzie odpowiednio powiększona lub pomniejszona. Wysokość odszkodowania po waloryzacji nie może jednak przewyższyć wartości rynkowej (a jeśli nie da się określić wartości rynkowej nieruchomości, to odtworzeniowej) nieruchomości w dniu zwrotu. Oprócz odszkodowania, należy zwrócić także nieruchomość zamienną, jeśli została przyznana w ramach odszkodowania. I w tym przypadku, tak jak w przypadku zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości zamiennej, stosuje się dopłaty pieniężne równe różnicy wartości tej nieruchomości określonej na dzień zwrotu. Wydanie decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości powoduje obowiązek zwrotu odszkodowania lub nieruchomości zamiennej.

Rozliczenia w ramach zwrotu nieruchomości można rozłożyć na raty. Orzeknie o tym starosta. Do niego też kierować należy wniosek o zwrot nieruchomości.

Nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Przy czym stan ten, tak jak zostało to opisane powyżej, może, w wyniku działań podjętych na nieruchomości po wywłaszczeniu, ulec pogorszeniu lub polepszeniu w stosunku do tego, jak nieruchomość prezentowała się, jak jeszcze należała do poprzedniego właściciela. Stąd też pomocna może okazać się sposobność rozłożenia należności na raty. Następuje to na wniosek poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercy. Rozłożenie spłaty na raty może nastąpić maksymalnie na 10 lat.

Z wnioskiem o zwrot nieruchomości występuje się do starosty, który zawiadamia o tym właściwy organ. On też właściwy jest do orzekania, w drodze decyzji, o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu. O wszystkich tych kwestiach rozstrzyga się w jednym postępowaniu; starosta nie może, przykładowo, najpierw wydać decyzji o zwrocie nieruchomości, a odrębnie dokonać innych rozliczeń, dotyczących zwrotu nieruchomości zamiennej lub rozłożenia zapłaty na raty2.

1 A. Jakubowska, Ustawa o gospodarce nieruchomościami z komentarzem oraz aktami szczegółowymi, Warszawa 2010, s. 117.

2 Tamże, s. 120.

Piotr Gamian

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>