Postępowanie wywłaszczeniowe uregulowane zostało w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741, ze zm.). Procedura zawarta w tej ustawie stanowi administracyjne postępowanie szczególne w stosunku do administracyjnego postępowania jurysdykcyjnego zawartego w Kodeksie postępowania administracyjnego. Dlatego w kwestiach nieuregulowanych w ustawie stosuje się przepisy Kpa.
Kiedy nieruchomość jest niezbędna, a wywłaszczenie staje się ostatecznością
Wywłaszczenie może nastąpić jedynie wtedy, gdy dana nieruchomość okaże się niezbędną dla realizacji określonego celu publicznego, a jednocześnie nie da się jej pozyskać w drodze czynności cywilnoprawnych, np. sprzedaży. Gwarancję, że wywłaszczenie nastąpi tylko jeśli nieruchomość będzie niezbędna, daje obowiązek wpisania nieruchomości jako niezbędnej na cele publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego jego projekt musi być wyłożony do publicznego wglądu, a podmioty zainteresowane mogą wnieść do niego uwagi. Ponadto uchwalony plan, jako akt prawa miejscowego, może zostać zaskarżony. Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego z kolei, jako decyzja administracyjna w rozumieniu Kpa, choć z pewnymi odrębnościami, może być przedmiotem odwołania lub skargi do sądu administracyjnego.
Gwarancje ostateczności wywłaszczenia, tj. gdy prawa do nieruchomości nie mogą być nabyte w drodze umowy, dają przede wszystkim obowiązek przeprowadzenia rokowań, obowiązek wyznaczenia terminu do zawarcia umowy oraz rezygnacja z możliwości wywłaszczenia na wniosek właściciela nieruchomości1.
Na początku negocjacje – rokowania o nabycie nieruchomości w drodze umowy
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie praw do nieruchomości w drodze umowy. Wywłaszczenie może być zatem dokonane jeżeli nieruchomość lub inne prawa rzeczowe na niej nie mogą być nabyte umownie. Rokowania to inaczej negocjacje, w wyniku których może, ale nie musi dojść do zawarcia umowy. Rokowania przeprowadza starosta (a w przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego jej organy wykonawcze) z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, albo osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Rokowań nie prowadzi się, gdy przedmiotem wywłaszczenia jest nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, czyli taka, co do której nie da się ustalić właścicieli lub osób, którym przysługują do niej inne prawa rzeczowe. Jeśli rokowania doprowadziły do zawarcia umowy, nie przeprowadzane jest już postępowanie wywłaszczeniowe. Przejście własności lub inna forma jej ograniczenia następują już na podstawie uregulowań ustalonych przez strony. Tak powstała umowa podlega w całości przepisom prawa cywilnego2.
Obowiązek przeprowadzenia rokowań, nie daje jeszcze podstaw do wszczęcia wywłaszczenia mimo niemożności ich przeprowadzenia. Starosta lub organ wykonawczy jednostki samorządowej ma obowiązek wyznaczenia w takim przypadku właścicielowi dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, w sprawie której prowadzone były rokowania.
Jeśli nadal nie dojdzie do zawarcia umowy, można wszcząć postępowanie
Postępowanie wywłaszczniowe można wszcząć w momencie, gdy wyczerpane zostaną wyżej wymienione przesłanki, czyli niemożność przeprowadzenia negocjacji oraz upływ dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania doręcza się stronom. Z dniem doręczenia zawiadomienia stronom następuje wszczęcie postępowania. Stroną tego postępowania jest przede wszystkim podmiot, którego prawo własności ma być odjęte lub ograniczone. Jest nim właściciel nieruchomości, jej użytkownicy wieczyści lub osoby, którym na nieruchomości przysługują ograniczone prawa rzeczowe. Stroną jest także wnioskodawca wywłaszczenia, czyli gmina. Dodatkowo, stronami postępowania wywłaszczeniowego mogą być właściciele nieruchomości sąsiednich (jeśli wykażą swój interes prawny przejawiający się w potrzebie zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodności, jakie mogą powstać w wyniku wywłaszczenia względem ich posesji), a także osoba władająca nieruchomością na podstawie stosunku zobowiązaniowego (np. najemca, dzierżawca).
W czasie postępowania możliwość polubownego załatwienia sprawy znajdziemy podczas rozprawy
Podczas postępowania obowiązkowe jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Pozwala to na wymianę poglądów uczestników postępowania, zebranie w jednym miejscu stron, świadków i biegłych, co pozwala na koncentrację materiału dowodowego, bezpośredniość oraz realizację zasady sporności w postępowaniu. Uchybienie temu obowiązkowi stanowi rażące naruszenie prawa3. Obligatoryjność rozprawy wyłączona została w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.
Decyzja o wywłaszczeniu musi zawierać postanowienia dotyczące odszkodowania
Wywłaszczenie następuje w chwili, kiedy prawo własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego przechodzi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Staje się to w dniu, w którym uprawomocnia się decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, jednak gdy nie jest ona jeszcze ostateczna, w określonych przypadkach starosta może w drodze decyzji udzielić podmiotowi, który będzie realizował cel publiczny, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, a decyzji tej może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności. W decyzji o wywłaszczeniu orzeka się o odszkodowaniu. Wydanie odrębnych decyzji o wywłaszczeniu, a potem dopiero o odszkodowaniu, jest niedopuszczalne.
1 M. Szalewska, Wywłaszczenie nieruchomości, Toruń 2005, s. 198.
2 A. Jakubowska, Ustawa o gospodarce nieruchomościami z komentarzem, Warszawa 2010, s. 99.
3 M. Szalewska, Wywłaszczenie nieruchomości, Toruń 2005, s. 231.
