Skutki niewykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej

Skutki niewykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej

Z art. 390 k.c. wynikają dwa skutki uchylenia się od zawarcia umowy. W doktrynie zwane skutkiem słabszym i silniejszym. Pierwszy z nich uprawnia jedynie do odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego zaś realizacja świadczenia określana jest jako zobowiązanie naturalne (nie można go prawnie wyegzekwować), drugi zaś umożliwia dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku zaistnienia skutku drugiego uprawniony może również zrezygnować z dochodzenia zawarcia umowy i zadowolić się jedynie odszkodowaniem co jednak w wielu przypadkach mogłoby się okazać dla niego mniej korzystne. Artykuł stanowi, że skutki te zaistnieją wówczas gdy strona uchyla się od zawarcia umowy, czyli wówczas gdy minie termin spełnienia świadczenia. SN w wyroku z dnia 14 grudnia 1999 r. potwierdza to: „Nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego z umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej może być uznana za niewykonanie umowy w rozumieniu art. 390 § 1 k.c.” (II CKN 624/98).

Odpowiedzialność odszkodowawcza

Art. 390 § 1 k.c. stanowi: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.” Wynika z tego przepisu, że druga strona może dochodzić odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego. Dla rozwiązania wątpliwości należy wyjaśnić znaczenie tego zwrotu w danym przypadku. Dla obliczenia wysokości odszkodowania należy wziąć pod uwagę różnicę między hipotetycznym stanem, w którym strona nie zawierając umowy przedwstępnej nie poniosła żadnych wydatków związanych z przygotowaniem do jej finalizacji, a stanem rzeczywistym, w którym je poniosła. W doktrynie wskazuje się na granicę tego rodzaju odszkodowania, która nie może przekroczyć kosztów przygotowania do zawarcia umowy finalnej, a więc poza nią znajdą się wszelkie wydatki i nakłady związane z czynnościami podejmowanymi w celu jej wykonania. Z art. 361 § 2 k.c. wynika, że za szkodę można uznać również utracone korzyści, sprawa jest jednak problematyczna, a ich dochodzenie w procesie może okazać się dość trudne. Art. 361 § 1 k.c. stanowi: „Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.” Wynika z tego przepisu, że między zdarzeniem, a szkodą istnieje związek przyczynowo skutkowy, ponadto dany skutek powinien być powszechny przy zaistnieniu określonej przyczyny, czyli można stwierdzić, że zachodzi duże prawdopodobieństwo jego zaistnienia.

Mimo uchylenia się przez dłużnika od zawarcia umowy zobowiązanie nie wygasa, tak więc gdy uprawniony żąda odszkodowania dłużnik może temu żądaniu przeciwstawić propozycję spełnienia zaległego świadczenia, na co druga strona musi przystać. Wyjątek od tego określa art. 477 § 2 k.c.: „Jednakże gdy wskutek zwłoki dłużnika świadczenie utraciło dla wierzyciela całkowicie lub w przeważającym stopniu znaczenie, wierzyciel może świadczenia nie przyjąć i żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.” Utratę znaczenia świadczenia wierzyciel musi udowodnić zgodnie z art. 6 k.c.

Ustawodawca pozostawia stronom możliwość modyfikacji odpowiedzialności odszkodowawczej w umowie przedwstępnej. Wynika to z drugiego zdania art. 390 § 1 zd. 2. Strony mogą więc rozszerzyć lub ograniczyć zakres odszkodowania, ograniczone są jednak art. 473 § 2 k.c., mającym charakter bezwzględnie obowiązujący, który stanowi: „Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie.”

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej

Art. 390 § 2 stanowi: „Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.” Przepis wskazuje, że forma analogiczna do formy, w której powinna być zawarta umowa przyrzeczona i inne wymagania takie jak np. wydanie rzeczy przy przyrzeczonej umowie realnej są konieczne dla wywołania skutku jakim jest możliwość dochodzenia zawarcia umowy definitywnej przed sądem. W przypadku niezachowania tych wymagań roszczenie o realizację świadczenia wprawdzie istnieje ale znajduje się ono w sferze zobowiązań niezupełnych, których wykonanie zależy od dobrej woli dłużnika. W takich przypadkach uprawniony musi się zadowolić jedynie odszkodowaniem, o którym była mowa wcześniej.

W przypadku umowy przedwstępnej o skutku silniejszym, niewykonanie zobowiązania może skutkować zastąpieniem jego oświadczenia woli przez prawomocne orzeczenie sądu. Stanowi o tym art. 64 k.c.: „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.” Co do oświadczenia woli uprawnionego z umowy przedwstępnej w takim przypadku wypowiedział się SN uchwałą z 7 stycznia 1967 r., (III CZP 32/66, OSNCP 1968, nr 12, poz. 199): „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (…); w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę.” Jednak niektórzy przedstawiciele doktryny polemizują z tym twierdzeniem uznając, że albo oświadczenie woli uprawnionego zawarte jest w pozwie albo musi on złożyć osobne oświadczenie woli.

Zadatek i kara umowna

Zgodnie z zasadą swobody umów w umowie przedwstępnej można zastrzec karę umowną lub zadatek. Ich celem, podobnie jak celem art. 390 k.c. jest zabezpieczenie interesów uprawnionego do zawarcia umowy definitywnej.

Jak wiadomo uchylenie się zobowiązanego od zawarcia umowy definitywnej nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania, rodzi natomiast skutki z art. 390 k.c. W przypadku gdy w umowie przedwstępnej znalazło się postanowienie o zadatku uprawniony może zrzec się roszczenia odszkodowawczego jak i roszczenia o zawarcie umowy i zadowolić się zachowaniem wpłaconego mu wcześniej zadatku

Podobnie jest z karą umowną uregulowaną w art. 483 k.c. W przypadku jej zastrzeżenia zobowiązany musi ją uiścić w kwocie ustalonej umownie na żądanie uprawnionego do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wysokość zadatku i kary umownej może się różnić od kwoty jaka należałaby się z odszkodowania.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstepnej

Stanowi o tym art. 390 § 3 k.c.: „Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.” Problematyczne jest jednak stwierdzenie czy niniejszy przepis odnosi się także do zadatku i kary umownej zastrzeżonych w umowie przedwstępnej.

 

Bibliografia:

Kodeks cywilny, Tom I, Komentarz do art. 1-534, pod red. prof. E. Gniewka, wyd. C.H. Beck

Duże Komentarze Becka, Kodeks cywilny, Tom I, Komentarz do art. 1- 44911, pod red. K. Pietrzykowskiego, wydanie 4, wyd. C.H. Beck

Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia Zobowiązana, Tom 1, Bieniek Gerard, Ciepła Helena, Dmowski Stanisław, Gudowski Jacek, Kołakowski Krzysztof, Sychowicz Marek, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława

Polecane

Najnowsze