Uśredniona dynamika wzrostu cen lokali mieszkalnych — w skali całego kraju — przekracza 15% w ujęciu rocznym. Dla wszystkich zainteresowanych zakupem wymarzonej nieruchomości to ogromny problem. Jak na tym tle wypada miasto stołeczne?
Co wpływa na ceny mieszkań?
Jest to bardzo złożony ekosystem, który od 2019 roku musiał mierzyć się z wieloma różnymi zagrożeniami. Nawet jeśli nasze rodzime fabryki zachowały ciągłość pracy podczas kolejnych lockdownów, to trudno nie dostrzec, że dynamika wzrostu cen jest bardzo silnie skorelowana z obostrzeniami. Dlaczego?
Głównym winowajcą tego stanu rzeczy jest import kluczowych prefabrykatów z Chin, a tamtejsze firmy podchodziły do obostrzeń w sposób niezwykle restrykcyjny. Można wskazać wiele przedsiębiorstw, które nie pracowały przez ponad kwartał. Skutkiem tego są problemy z utrzymaniem ciągłości dostaw.
Dynamika wzrostu cen jest obecnie bardzo wysoka, potwierdza to również w swoich raportach firma SonarHome wyceniająca nieruchomości w Warszawie. Aby dobrze zrozumieć, dlaczego ceny tak rosną, trzeba spojrzeć na sektor usług budowlanych nieco szerzej.
Rynek usług deweloperskich jest bardzo silnie skorelowany z lokalami z rynku wtórnego. Skoro firmy budujące nowe inwestycje mieszkalne musiały mierzyć się ze wzrostem cen izolacji termicznych (70%), płyt OSB (45-50%) czy płytek (20%) to oczywistą konsekwencją jest wzrost zainteresowania posesjami z rynku wtórnego. Ich właściciele szybko zrozumieli, jak cennym towarem dysponują, co dodatkowo nakręciło spiralę cenową.
Inflacja, drożyzna, polityka RPP i wojna na Ukrainie
Nie brakuje osób, które twierdzą, że polska gospodarka poradziłaby sobie z przestojami w fabrykach w Chinach i innych państwach, skąd importowane są wybrane prefabrykaty. Niestety, ale w tym samym czasie nałożyło się na siebie kilka problemów, w tym inflacja i brak szybko podejmowanych działań zmierzających do jej obniżenia.
Fakty nie pozostawiają tutaj żadnych złudzeń. W marcu 2019 roku CPI szacowano na 1,7%. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego za luty 2022, inflacja wynosi już 9,2%. To ogromny skok, który mocno wywindował ceny w każdym sektorze rynku. Wiele wskazuje na to, że kolejne tarcze i programy pomocowe nie dają zbyt wiele, co w dużej mierze wynika z toczących się działań wojennych na wschód od Polski.
Na rosnącą popularność posesji z rynku wtórnego będzie też wpływać każda kolejna podwyżka stóp procentowych. Już dziś nie brakuje osób, którym banki radykalnie zmniejszyły zdolność kredytową. To kolejne grupy osób, które — chcąc nie chcąc — muszą decydować się na posesje z rynku wtórnego, a nie pierwotnego.
Jak wygląda rynek nieruchomości w Warszawie?
Mimo rosnących cen, dynamika w tym segmencie gospodarki raczej nie wyhamuje. Wynika to m.in. z tego, że w Polsce wciąż borykamy się z deficytem mieszkań. Nawet tak duże miasto, jak Warszawa, gdzie znajduje się około lokali mieszkalnych, wciąż nie potrafi zaspokoić oczekiwań lokalowych.
W mieście stołecznym widać też dwie interesujące tendencje. Po pierwsze, dynamicznie rosną ceny w dość atrakcyjnych cenowo lokalizacjach, np. na Wawrze (17% w ujęciu rocznym) czy w Białołęce. Z drugiej strony, coraz więcej kupujących jest zainteresowanych niewielkimi mieszkaniami o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 50 mkw.
Wiele wskazuje na to, że w bliskiej przyszłości oba te zjawiska wciąż będą się nasilać, co może mocno wpłynąć na stołeczny rynek mieszkaniowy w kolejnych latach.
Artykuł partnerski
