U notariusza
Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Pierwszym krokiem będzie więc stawienie się u notariusza i przedstawienie odpowiednich dokumentów. Najczęściej będą to odpisy z księgi wieczystej. Notariusz sporządzi dla nas odpowiednią umowę sprzedaży. Musi ona odpowiadać nie tylko wymaganiom klientów, ale także być zgodną z prawem. Następnie zostanie ona odczytana w naszej obecności i opatrzona podpisami obu stron oraz notariusza (przy czym pełne podpisy następują na końcu aktu notarialnego, a na każdej stronie konieczne są podpisy skrócone – parafy). Strony umowy otrzymują odpis aktu notarialnego – oryginał zostaje u notariusza. Oczywiście wybór notariusza należy do stron. Nie musi być to notariusz z okręgu położenia nieruchomości. Jeśli zatem jesteśmy z Wrocławia, możemy wybrać notariusza z Warszawy.
Elementy konieczne umowy
Elementy, które muszą być zawarte w umowie nazywa się essentialia negotii. Przy umowie sprzedaży nieruchomości będą to przede wszystkim strony – kupujący i sprzedający, mogą być to zarówno osoby fizyczne (wtedy przedstawia się ich imiona, nazwiska, adres zamieszkania, imiona rodziców, serię i numer dowodu osobistego, a także numer NIP), jak i prawne (w tym przypadku przywołuje się firmę, siedzibę, organ prowadzący rejestr i jego numer, a także dane osób fizycznych działających w imieniu osób prawnych). Kolejnym niezbędnym elementem jest przedmiot umowy, czyli sprzedawana nieruchomość. Niezbędnym będzie jej dokładny opis, na który składają się m.in. numer księgi wieczystej, adres, położenie, powierzchnia, wskazanie czy nieruchomość jest zabudowana. Kodeks cywilny nakazuje także wskazanie w umowie sprzedaży ceny. Może być ona określona kwotowo, ale przepis dopuszcza wskazanie podstaw do jej ustalenia. Gdy wymienione elementy nie będą zawarte w umowie, skutkuje to jej nieważnością.
Co jeszcze?
Istnieją także zapisy, które przy umowie sprzedaży nieruchomości są dla nas niezwykle istotne. Będzie to niewątpliwie termin wydania przedmiotu umowy. Ważne dla praktycznego obrotu jest także określenie terminu płatności. Można określić, że cena sprzedaży zapłacona będzie gotówką lub przelewem na konto bankowe. Zapłacić ją można w dniu podpisania aktu notarialnego lub odłożyć ją w czasie (może to być zapis np. „w terminie 7 dni od daty podpisania aktu notarialnego”). Niestety czasem zdarza się, że możliwość finalizacji umowy jest wykluczona. Dlatego warto jasno określić warunki odstąpienia od umowy i jej wypowiedzenia. Będzie to niezwykle istotne w umowach zawieranych z deweloperem.
Elementy umowy powinny być tak określone, by zachowana została zasada ekwiwalencji, zgodnie z którą prawa i obowiązki stron muszą być rozłożone w równych proporcjach.
Skutek prawny
Umowa sprzedaży kwalifikowana jest jako umowa o „podwójnym skutku”, czyli zobowiązująco – rozporządzająca. Przez złożenie jednego oświadczenia woli własność przechodzi na nabywcę. Pamiętajmy, że skutek ten strony mogą wyłączyć – lecz wtedy wymaga się zawarcie dwóch umów – jednej o skutku zobowiązującym, drugiej o skutku rozporządzającym i dopiero ta druga przeniesie własność na nabywcę.
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy jest nieruchomość – musimy więc wiedzieć, co właściwie możemy kupić lub sprzedać. Polskie prawo reguluje kwestię definicji nieruchomości w art. 46§1, zgodnie z którym: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”
Oznacza to, że nieruchomości możemy podzielić na 3 rodzaje: gruntowe (jest to podstawowy rodzaj nieruchomości, przy czym szczególnym rodzajem nieruchomości gruntowej jest nieruchomość rolna), budynkowe (obejmujące budynki, które są z gruntem trwale związane, które stanowią odrębny przedmiot własności) i lokalowe (a sam lokal może mieć przeznaczenie mieszkalne lub inne, stanowi odrębny przedmiot własności na podstawie przepisów szczególnych i będzie to ustawa o własności lokali).
Umowa przedwstępna – czy warto?
Często strony przed zawarciem umowy sprzedaży decydują się także na podpisanie umowy przedwstępnej. Zobowiązują się w niej do zawarcia kolejnej umowy, zwanej przyrzeczoną. Chroni ona interesy obu stron: kupującego, bo ten ma pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innej osobie oraz sprzedającego, bo w razie niedojścia umowy do skutku może dochodzić odszkodowania. Umowa przedwstępna dopracowuje także elementy przyszedłem umowy i na pewno znacząco ułatwia obrót. Bardzo ważnym jest, że w umowie przedwstępnej nie trzeba zamieszczać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Taki termin jest jednak pożądany – obrót wtedy odbywa się znacznie sprawniej.
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej są różne w zależności od jej formy. Jeśli będzie ona zawarta w formie aktu notarialnego, strony mogą domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej (zwany „skutkiem silniejszym”), jeżeli zaś była zawarta tylko w zwykłej formie pisemnej strony mogą domagać się odszkodowania tytułem nie – dojścia umowy do skutku (tzw. „skutek słabszy”).
Umowa sprzedaży zawiera wiele elementów, o których warto wiedzieć i o których warto pamiętać, nawet gdy oddajemy sprawy w ręce profesjonalistów, bowiem często chodzi o obrót, gdzie w grę wchodzą duże sumy pieniężne.
