Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne. Zgodnie z art. 144 ustawy poprzez wnoszenie tej opłaty właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści, którzy zgodnie z przepisami nie wnoszą opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, uczestniczą w kosztach budowy infrastruktury technicznej.
Pojęcie budowy infrastruktury technicznej obejmuje przykładowo budowę lub modernizację drogi lub urządzeń przesyłowych, m.in. służących odprowadzeniu ścieków czy doprowadzeniu energii elektrycznej
Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej, scalenia i podziału nieruchomości oraz podziału nieruchomości. Innymi słowy, opłata adiacencka w związku z tym może zostać nałożona przez organ wykonawczy gminy, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w przypadku zaistnienia jednego z trzech stanów faktycznych, o ile powodują one niewątpliwy wzrost wartości nieruchomości. Chodzi tu o:
a) podział nieruchomości,
b) scalenie i podział nieruchomości,
c) budowę infrastruktury technicznej z wykorzystaniem środków publicznych.
Podmiotami zobowiązanymi do jej uiszczenia są:
1) w przypadku podziału nieruchomości-właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa-jeżeli podział został dokonany na wniosek ich wniosek,
2) w przypadku scalenia i podziału nieruchomości-osoby, które otrzymały nowe nieruchomości w wyniku scalenia i podziału,
3) w przypadku budowy infrastruktury technicznej- właściciele nieruchomości, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne; użytkownicy wieczyści, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres; użytkownicy wieczyści, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.
Wysokość opłaty adiacenckiej
Wysokość opłaty adiacenckiej ustala uchwałą rada gminy. Jej wysokość nie może przekroczyć 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a jej wartością po ich wybudowaniu oraz wzrostu wartości w wyniku jej scalenia i podziału. W przypadku natomiast podziału nieruchomości uchwalona stawka procentowa nie może być wyższa niż 30% różnicy pomiędzy wartością przed podziałem a wartością po jego dokonaniu. Od uznania rady gminy zależy zatem w jakiej wysokości zostanie ustalona stawka procentowa. Nie jest natomiast możliwe ustalenie jej na poziomie 0%, gdyż, zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 stycznia 2003 r. (I SA 2293/02, niepubl.), stanowiłoby to rezygnację ze źródła dochodów gminy określonego w ustawie, byłoby to więc obejściem przepisów Konstytucji i ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Decyzja w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej
Decyzję w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wydaje, jak już wspomniano, wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Ustawa stanowi, że może ona zostać wydana w ciągu 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Dodatkowym zastrzeżeniem jest to, że w dniu stworzenia tych warunków musi obowiązywać uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W przypadku podziału nieruchomości ustawa o gospodarce nieruchomościami również przewiduje termin 3 letni, po upływie którego właściciel nieruchomości nie może zostać zobowiązany do jej zapłaty. Liczony jest on dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Natomiast w przypadku scalenia i podziału nieruchomości ustawodawca nie przewidział takiego trzyletniego terminu.
Do ustalenia wysokości indywidualnej opłaty konieczny jest udział w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego. Na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu[1] określa on wartość nieruchomości zarówno przed zaistnieniem jednym z trzech wyżej wymienionych stanów faktycznych, jak i po nim.
Termin wniesienia opłaty adiacenckiej
Osoba fizyczna czy też osoba prawna, która jest adresatem decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej ma obowiązek wnieść ją w ciągu 14 dni, od kiedy decyzja ta stała się ostateczna . Jeżeli podmiot zobowiązany pozostaje w zwłoce lub opóźnia się z zapłatą zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu Cywilnego.
Ustawodawca przewidział możliwość rozłożenia, na wniosek, opłaty adiacenckiej na raty. Okres, na który można maksymalnie dokonać rozłożenia wynosi 10 lat, przy czym raty z tego tytułu płacone są corocznie. W przypadku kiedy właściciel nieruchomości uzyska decyzję o ustaleniu opłaty, w której określa się warunki rozłożenia na raty, pierwsza rata powinna zostać zapłacona również w terminie 14 dni, od kiedy stała się ostateczna. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Należność gminy, jaką jest opłata adiacencka, podlega zabezpieczeniu. Zabezpieczeniem może być ustanowienie hipoteki na nieruchomości, z wpisem do księgi wieczystej, którego podstawą jest decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
[1] Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 ze zm.)
