Decyzja o warunkach zabudowy a plan zagospodarowania przestrzennego

Decyzja o warunkach zabudowy a plan zagospodarowania przestrzennego

Przede wszystkim plan

Artykuł 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) jasno wskazuje iż zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z artykułem 4 ust. 2 cytowanej ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zdecydowanie korzystniejszym rozwiązaniem z punktu widzenia spójności polityki przestrzennej na terenie gminy jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas jednak często można spotkać się z sytuacją braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czego przyczyną jest między innymi dość skomplikowana procedura opracowania i uchwalania planu oraz szereg uwarunkowań, jakie muszą być wzięte pod uwagę przy tworzeniu planu.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest dokumentem jaki musi być sporządzony i uchwalony w odpowiednim trybie przed przystąpieniem do opracowywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym kontekście wskazać należy pewną niekonsekwencję ustawodawcy, który nie nakłada obowiązku wydawania decyzji o warunkach zabudowy zgodnych ze studium, o ile takie istnieje dla danego obszaru. Warto wiedzieć, że wydawanie decyzji o warunkach zabudowy zamiast planu zagospodarowania przestrzennego jest rozwiązaniem powszechnie krytykowanym, gdyż często decyzje budzą kontrowersje w kontekście spójności zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie narusza praw własności i brak zrozumienia dla tego fakt bywa przyczyną kwestionowania zasadności wydania decyzji. Kwestie prawne dotyczące własności są regulowane na dalszych etapach przygotowań do budowy.

Orzecznictwo sądów administracyjnych

Wiele wątpliwości w kontekście relacji pomiędzy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a decyzją o warunkach zabudowy rozwiewa bogate orzecznictwo sądów administracyjnych w tej kwestii.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 19 padziernika 2006 roku (sygn. II SA/Bk 319/06) rozstrzygnął kwestię obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd stwierdził, iż postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy wszczęte przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego z momentem jego uchwalenia i wejście w życie, staje się bezprzedmiotowe. Jest to istotna wskazówka, aby przed wystąpieniem o wydanie warunków zabudowy zapoznać się nie tylko z istniejącymi planami zagospodarowania przestrzennego, ale i ze stanem zaawansowania prac nad wejściem w życie nowego planu.

Kolejne orzeczenia, które mogą się okazać istotne dla przyszłych inwestorów dotyczą wpływu planu zagospodarowania przestrzennego na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do sąsiednich działek, które nie zostały objęte planem. Wskazać należy wyrok WSA w Olsztynie z dnia 24 marca 2011 roku (sygn. II SA/Ol 871/10), w którym stwierdzono, że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mają moc powszechnie obowiązującą, a więc bezwzględnie wiążą, ale tylko w granicach opracowania tego planu. Właściwy organ nie może odmówić ustalenia warunków nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym, a zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13 lipca 2011 roku (sygn. II SA/Gd 427/11), zgodnie z którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może ustalać przeznaczenie terenów i wprowadzać ograniczenia w wykonywaniu prawa własności w tym i najdalej idący zakaz zabudowy jedynie w odniesieniu do terenów nim objętych tzn. znajdujących się w granicach jego opracowania. Akt ten ustanawiający przepisy gminne nie może wprowadzać ograniczeń w wykonywaniu prawa własności na działkach położonych poza granicami określonymi w planie.

Polecane

Najnowsze