Przebieg egzekucji z nieruchomości (część 2)

3. Sprzedaż w drodze licytacji i przybicie

Komornik w porozumieniu z sądem wyznacza termin pierwszej licytacji nieruchomości.  Co najmniej na dwa tygodnie przed datą licytacji komornik ogłasza w budynku sądu, lokalu organu gminy oraz w poczytnej prasie lokalnej obwieszczenie o licytacji.

Licytanci zobowiązani są przed przystąpieniem do licytacji złożyć w gotówce rękojmię w celu zabezpieczenia ceny nabycia w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Licytacja odbywa się pod nadzorem sędziego. Najniższą ceną wywoławczą na pierwszej licytacji jest cena stanowiąca równowartość ¾ ceny oszacowania podanej przez biegłego w opisie i oszacowaniu. Cena podwyższana jest przez postąpienia – ustne propozycje nabycia za cenę wyższą od poprzedniej oferty kupna wyrażonej w określonym nominale. Zasadą jest, iż postąpienie nie może być niższe niż 1 % wartości wywoławczej, zaokrąglony do pełnego złotego wzwyż. Jeżeli pierwsza licytacja przebiegnie bezskutecznie, lub jeżeli sąd odmówi dokonania przybicia (patrz uwagi niżej) na wniosek wierzyciela wyznaczany jest termin drugiej licytacji, na której cena wywoławcza stanowi równowartość 2/3 ceny oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Po skutecznym przeprowadzeniu egzekucji sąd na posiedzeniu jawnym wydaje postanowienie
o dokonaniu przybicia na rzecz licytanta, który złożył najwyższą ofertę.

Sąd może odmówić dokonania przybicia na rzecz licytanta:

  1. Gdy doszło do naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, a istnieje przekonanie, ze te uchybienia mogły mieć wpływ na wynik licytacji,
  2. Postepowanie egzekucyjne podlegało umorzeniu albo zawieszeniu,
  3. Uczestnik nie otrzymał pisemnego zawiadomienia o terminie licytacji i w wyniku tego doszło do naruszenia praw tej osoby, lub w sytuacji gdy ta osoba biorąc udział w licytacji wystąpiła ze skargą

W ciągu dwóch tygodni po uprawomocnieniu się tego postanowienia po otrzymaniu pisemnego wezwania sądu nabywca ma złożyć na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z odliczeniem sumy uiszczonej z tytułu rękojmi.
Jeżeli druga licytacja przebiegnie bezskutecznie, wierzyciel (egzekwujący, hipoteczny lub współwłaściciel nieruchomości) może przejąć tą nieruchomość na własność po cenie nie niższej niż 2/3 części sumy oszacowania. Ponadto w takim przypadku może on zwrócić dłużnikowi sumę wynikającą z różnicy pomiędzy wartością zadłużenia a ceną nieruchomości. Jeżeli nie dojdzie do przejęcia nieruchomości postępowanie to podlega umorzeniu. Ponadto jeżeli należność wierzyciela zostanie uiszczona wraz z kosztami postępowania przed zamknięciem przetargu, komornik umorzy egzekucję.

4. Przysądzenie własności

Gdy licytant uiści cenę, a postanowienie o dokonaniu przybicia uprawomocni się sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz tej osoby.

Postanowienie to po uprawomocnieniu się przenosi własność wylicytowanej nieruchomości na nabywcę (dotychczas nazywanego w treści artykułu licytantem). Ponadto stanowi to tytuł ujawnienia prawa własności nabywcy w księdze wieczystej oraz tytuł egzekucyjny pozwalający na wprowadzenie w posiadanie nieruchomości jej nabywcy. Na to postanowienie przysługuje zażalenie.
5. Podział sumy uzyskanej z egzekucji

Gdy postanowienie o przysadzeniu własności uprawomocni się dochodzi także do sporządzenia przez komornika projektu planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, który podlega zatwierdzeniu przez sąd. W podziale tym mogą uczestniczyć m.in. wierzyciele, którzy wszczęli egzekucję, wierzyciele, którzy złożyli tytuł wykonawczy wraz z załączonym dowodem doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty, wierzyciele, na rzecz których zostało zabezpieczone powództwo (gdy zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia przysądzającego własność) oraz inne podmioty wskazane w art. 1036.  § 1. k.p.c.

Wszystkie te podmioty wymienione są w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji wraz z przypadającymi im sumami pieniężnymi uzyskanymi z podziału sumy uzyskanej ze sfinalizowanej licytacji nieruchomości. Sąd może zobowiązać nabywcę do uzupełnienia ceny kupna w ciągu tygodnia w przypadku potrącenia wierzytelności, która nie mieści się w kwocie podlegającej potrąceniu.

Zakończenie egzekucji z nieruchomości może rodzic szereg problemów, lecz jest najskuteczniejszym sposobem zaspokojenia wierzycieli. Największym problemem może być finalizacja licytacji lub doprowadzenie do sprzedaży licytacyjnej. Szansą wierzyciela na zaspokojenie jest  sprawne oraz pozytywne zakończenie licytacji.