Sprzedaż nieruchomości nabytej po 2009 roku i jej konsekwencje podatkowe

W związku z tym należy uznać, że każda czynność prawna w ramach, której następuje odpłatne zbycie jednego z wyżej wymienionych praw, w określonym czasie (tzn. przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie) zaliczana jest do źródeł przychodów, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ustawodawca nie dokonał jednak zdefiniowania użytych w przedstawionym powyżej artykule zwrotów zbycie i nabycie w związku z tym, idąc w ślad za organami podatkowymi, przy ich dookreśleniu należy posłużyć się instytucjami prawa cywilnego, regulującego czynności prawne, w ramach których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (wyrok NSA z 16 stycznia 2009 r. II FSK 1495/07).

Jednocześnie należy zauważyć, że nie bez znaczenia pozostaje moment nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego. Wynika to z faktu, że w okresie od końca 2006 roku do początku 2009 roku, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w omawianym zakresie uległa dwukrotnie zmianom, pierwszy raz 1 stycznia 2007 roku, drugi – 1 stycznia 2009 roku. W wyniku ostatniej zmiany ustawodawca zlikwidował tzw. ulgę meldunkową, zaś na jej miejsce wprowadził tzw. ulgę mieszkaniową.

W ramach ulgi mieszkaniowej wolne od podatku są dochody z odpłatne zbycia nieruchomości, w wysokości odpowiadającej iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Warunkiem niniejszego zwolnienia jest jednak udokumentowane wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Udokumentowane wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych.

(dochód (przychód – koszty uzyskania przychodu) x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości = dochód zwolniony

W art. 25 PIT ustawodawca określił jakie wydatki uznawane są za poniesione na cele mieszkaniowe, wśród nich m.in. wydatki poniesiona na nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont własnego budynku mieszkalnego, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację na cele mieszkaniowe własnego lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego. Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się również m.in. spłatę kredytu lub pożyczki wraz z odsetkami ( w tym również kredytu konsolidacyjnego i refinansowego) zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej na wymienione powyżej cele.

 Za wydatki nie uznawane za poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatków poniesionych na nabycie m.in. gruntów, prawa wieczystego użytkowania, , budynku, czy też budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku, jeżeli przeznaczone są na cele rekreacyjne.

 Dodatkowym udogodnieniem wprowadzonym nowelizacją ustawy z 1 stycznia 2009 roku jest zniesienie obowiązku składania oświadczenia, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowany będzie na własne cele mieszkaniowe.