Zarząd ustawowy nieruchomością wspólną na gruncie odrębnej własności lokali

Zarząd ustawowy jest jednym z rodzajów zarządu nieruchomością wspólną obok zarządu umownego. Najważniejsze regulacje prawne zawarte są w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali oraz ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny. Zarząd ustawowy obowiązuje w razie nieuregulowania sposobu zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy.

W myśl art. 18.3 u.w.l. jeśli właściciele lokali nie określą sposobu zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy lub uchwały zaprotokołowanej przez notariusza zastosowanie mają regulacje zawarte w rozdziale 4 u.w.l. a także w pewnym zakresie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego. Należy jednak pamiętać, że przepisy dotyczące zarządu ustawowego mają również zastosowanie do kwestii nieuregulowanych w umowie lub uchwale właścicieli lokali. Tak więc unormowania ustawowego zarządu nieruchomością wspólną mogą pełnić funkcję zarówno uzupełniającą daną umowę lub uchwałę właścicieli lokali, jak i również stanowić całościową podstawę instytucji zarządu nieruchomością wspólną.

Jak już wyżej wspomniano zarząd ustawowy może mieć swoją podstawę w róznych regulacjach prawnych. To które przepisy regulują dany zarząd ustawowy jest uzależnione od wielkości wspólnoty mieszkaniowej. W tym miejscu należy wyjaśnić definicję wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z brzmieniem art. 6 u.w.l. wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną tak więc może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Podział zarządu ustawowego ze względu na wielkość wspólnoty mieszkaniowej:

zarząd bezpośredni

art. 19 u.w.l. – liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnonych nie przekracza siedmiu. Do zarządu bezpośredniego zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego, dokładniej przepisy dotyczące współwłasności (art. 199 – 208 k.c. , art. 611 – 616 k.p.c.)

zarząd pośredni

art. 20 u.w.l. – liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza siedem. Do zarządu pośredniego zastosowanie mają przepisy rozdziału 4 u.w.l.

Zarząd bezpośredni

Decydujące znaczenie przy wykonywaniu tego zarządu ma zasada woli stron, oznaczająca, że o dokonaniu poszczególnych czynności decydują sami współwłaściciele. Istotnym elementem jest również podział owych czynności na czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczające zwykły zarząd. Przy dokonywaniu poszczególnych czynności zastosowanie mają zasady: jednomyślności oraz woli większości. Zasada jednomyślności dotyczy czynności przekraczających zwykły zarząd. Polega ona na tym, że do dokanania czynności przekraczającej zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Wyjątek od tej zasady określa art. 199 k.c. in fine dopuszczając interwencje sądu na żądanie właścicieli lokali których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej 50%. Zasada woli większości dotyczy czynności zwykłego zarządu. Do dokonania więc czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości właścicieli lokali. Większość oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 k.c.). Tutaj też, dopuszczalna jest ingerencja sądu, która może iść w dwóch kierunkach :

1) w braku zgody większości właścicieli lokali, każdy z nich może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 k.c.),

2) jeśli większość właścicieli lokali postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych może żadać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 202 k.c.).

Zarząd pośredni

Ten system zarządu jest bardziej skomplikowany. Ustawodawca przyjął, iż ze względu na dużą liczbę właścicieli lokali dla sprawnego zarządzania nieruchomościa wspólną zachodzi potrzeba powołania do tego celu organu. Zarząd powołują obligatoryjnie właściciele lokali w drodze uchwały. W zależności od woli właścicieli lokali zarząd może być jednoosobowy lub kilkuosobowy. Członkiem zarządu może być jedynie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21.1 u.w.l.). Zarząd pełni więc funkcje wykonawcze i reprezentacyjne. W instytucji zarządu pośredniego występuję również drugi organ, który dla swojego istnienia nie wymaga powołania. Mowa o organie kontrolno-stanowiącym który tworzy ogół właścicieli lokali. Uchwały tego organu zapadają wiekszością głosów. Znaczną rolę odgrywa funkcja kontrolna w stosunku do zarządu. Najważniejszym uprawnieniem jest mozliwość zawieszenia lub odwołania zarządu lub członka zarządu w drodze uchwały właścicieli lokali (art. 20.2 u.w.l.). Tak jak w przypadku zarządu bezpośredniego, tak i w przypadku zarządu pośredniego występuje podział czynności na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Tutaj obowiązują następujące reguły:

1)czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie (art. 22.1. u.w.l.)

2)czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uprzedniej zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały (art. 22.2. u.w.l.)

Reasumując instytucja zarządu ustawowego wymagała szczegółowych unormowań w obowiązującym systemie prawnym dla zabezpieczenia prawidłowego korzystania z nieruchomości wspólnej. Ustawodawca liczył się z możliwością pominięcia przez właścicieli lokali kwestii zarządu nieruchomością wspólną lub też niepełnego jego uregulowania. Należy jednak pamiętać, że właściciele lokali mogą swobodnie określić w umowie zarząd nieruchomością wspólną lub też tylko jego określone elementy.

Kamil Szmidt

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>

Nasze porady są ubezpieczone