Umowa deweloperska - jako umowa nazwana według polskiej regulacji prawnej

Ustawa o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego została uchwalona przez Sejm w dniu 16 września 2011 roku (wchodzi życie z dniem 29 kwietnia 2012 roku) Ustawa wprowadza: tryb i nowe zasady dotyczące zawierania umów deweloperskich (w tym przedwstępnych) pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego a deweloperem, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy, środki ochrony nabywców, przepisy karne wobec nieuczciwych deweloperów oraz obowiązek Rady Ministrów do monitorowania stosowania ustawy w praktyce.

Strony umowy deweloperskiej

Stronami umowy deweloperskiej są: deweloper oraz nabywca. Deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzanej przez siebie działalności gospodarczej zawiera umowę deweloperską (którą wyraźnie definiują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy). Zatem mając na uwadze pojęcie przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów prawa cywilnego – deweloperem może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Nabywcą jest osoba fizyczna, która zawiera umowę deweloperską. Zatem przepisy ustawy o ochronie nabywcy nie mają zastosowania w sytuacji, w której deweloper zawiera umowę z osobą prawną albo jednostką organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność prawną.

Definicja umowy deweloperskiej

Ustawodawca po raz pierwszy posługuje się legalną definicją umowy deweloperskiej. Parafrazując art. 1 oraz art. 4 pkt 5 ustawy: umowa deweloperska to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

W zależności od tego jakiej nieruchomości dotyczy umowa zawierana między deweloperem a nabywcą inaczej kształtują się obowiązki dewelopera. Jeśli umowa dotyczy lokalu mieszkalnego – deweloper jest zobowiązany do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę; jeśli zaś umowa dotyczy zabudowania nieruchomości domem jednorodzinnym – możliwe są dwie sytuacje: deweloper jest zobowiązany do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości albo deweloper jest zobowiązany do przeniesienie użytkowania wieczystego nieruchomości, na której dom jest postawiony i do przeniesienia własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zobowiązanie nabywcy jest jednolite, bez względu na to czy umowa dotyczy lokalu czy domu jednorodzinnego. Nabywca zobowiązany jest do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Forma umowy i koszty jej sporządzenia

Ustawodawca dla czynności prawnej jaką jest umowa deweloperska formę szczególną – akt notarialny. Czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Ponadto koszty związane z dochowaniem formy aktu notarialnego umowy obciążają zarówno nabywcę jak i dewelopera – w równych częściach. Powyższa regulacja odbiega od dotychczasowej praktyki – umowy zawierane były w formie pisma zwykłego, a kosztami ich sporządzenia zwyczajowo obciążenie byli nabywcy.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy

Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a gdy z przedsięwzięcia wyodrębniono zadanie inwestycyjne – również dla wyodrębnionego zadania inwestycyjnego. Ustawodawca w załączniku do ustawy określił wzór prospektu.

Obowiązek obciąża dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż (chodzi o chwilę w której deweloper podaje do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych). Osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej może zażądać doręczenie jej prospektu wraz z załącznikami. Deweloper w takim wypadku jest zobowiązany do nieodpłatnego dostarczenia prospektu na trwałym nośniku informacji.

Jeśli dojdzie do zawarcia umowy między zainteresowanym a deweloperem – prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Deweloper jest również zobowiązany do przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego (w zakresie określonym we wzorze prospektu).

Obowiązek dewelopera zapewnienia środków ochrony nabywcy

Ustawa nakłada ma dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcy co najmniej jeden z następujących środków ochrony: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową. Szczegółowo kwestia środków ochrony została omówiona w artykule: "Specyfika obowiązku dewelopera zapewnienia środków ochrony nabywcy w świetle tzw. ustawy o umowie deweloperskiej"

Treść umowy deweloperskiej

W art. 22 ustawy ustawodawca enumeratywnie wymienia postanowienia, które powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Przepis art. 28 ust 1 pkt 1 stanowi, iż nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22. Zatem pominięcie w umowie deweloperskiej składników przytoczonych poniżej rodzi po stronie nabywcy prawo odstąpienia od umowy. Co więcej katalog składników treści umowy z art. 22 jest katalogiem otwartym, w umowie deweloperskiej można zamieścić także inne postanowienia zgodne z prawem i dobrymi obyczajami.

Ujawnienie roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej w księdze wieczystej

Umowa deweloperska jest podstawą wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzane bądź jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie następujących odpowiednich roszczeń nabywcy (np. jeśli umowa dotyczy lokalu mieszkalnego – roszczenia o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę)

Koszty postępowania wieczystoksięgowego obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej z powodów przewidzianych przez ustawę związanych z uchybieniem  przez dewelopera przepisom ustawy dotyczącym treści umowy i prospektu informacyjnego, doręczenia, zmiany i prawdziwości; w terminie 30 dni od podpisania umowy (m. in. w przypadku gdy umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art 22 ustawy, informacje w niej zawarte nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, deweloper nie doręczył zgodnie z przepisami ustawy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami lub informacje w nim zawarte nie są prawdziwe).

Nabywca może również odstąpić od umowy z powodu nieprzeniesienia na niego prawa, do przeniesienia którego deweloper był zobowiązany na podstawie umowy deweloperskiej. W pierwszej kolejności nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia. Ustawa reguluje również kwestię odstępnego oraz kosztów odstąpienia jeśli nabywca korzysta z prawa do odstąpienia. Mianowicie nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy pieniężnej oraz nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy. W przypadku odstąpienia od umowy – umowę uważa się za niezawartą.

Jeśli był złożony wniosek u ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej  - oświadczenie nabywcy o odstąpieniu musi również zawierać zgodą na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej. Dla takiego oświadczenia konieczne jest dochowanie szczególnej formy: pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej w dwóch sytuacjach. Po pierwsze w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Deweloper jest w pierwszej kolejności jest zobowiązany do  wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot, niespełnienie świadczenia przez nabywcę w terminie 30 dni od doręczenia wezwania rodzi po stronie dewelopera prawo odstąpienia (nie dotyczy to sytuacji, w której nabywca nie spełnia świadczenia z powodu siły wyższej). Po drugie prawo odstąpienia po stronie dewelopera powstaje w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którego dotyczyła umowa deweloperska, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Odbiór

Przeniesienie na nabywcę prawa, do którego deweloper jest zobowiązany na mocy umowy deweloperskiej poprzedza odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy odpowiedniego organu i przy braku jego sprzeciwu (albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie). Dokonanie odbioru następuje w obecności nabywcy, z odbioru sporządza się protokół do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Jeśli nabywca zgłosił wady do protokołu – deweloper jest zobowiązany do doręczenie nabywca oświadczenia o uznaniu wad albo o odmowie uznanie wad w ciągu 14 dni od podpisania protokołu. Ustawa przewiduje 30-dniowy termin od dnia podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad przez dewelopera. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Problem postanowień mniej korzystnych

Art. 28 ustawy o ochronie praw nabywcy stanowi: Postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Przytoczony przepis daje asumpt do konstatacji, iż ustawodawca konsekwentnie chroni prawa nabywców – nie tylko dając temu wyraz w brzmieniu przepisów ustawy, ale również wskazując, iż ustawa stanowi pewne minimum ochrony tych praw. Pozwala na konstruowanie umów deweloperskich, traktujących nabywcę w sposób bardziej uprzywilejowany niż w ustawie, jednakże w przypadku gdy uprawnienie nabywcy wynikające z umowy są mniej korzystne, a obowiązki obostrzone w stosunku do tych wynikających z ustawy – postanowienia takie dotknięte są sankcją nieważności, a zastosowanie mają odpowiednie przepisy ustawy.

Anna Doniak

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>