Umowa przedwstępna –termin zawarcia umowy przyrzeczonej (część 1)

Strony, zawierając umowę przedwstępną, mogą zamieścić w niej postanowienie dotyczące terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli tego nie uczynią, zastosowanie znajduje przepis art. 389 § 2 k.c., regulujący skutki braku oznaczenia w umowie przedwstępnej terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona.

Uwagi ogólne

Według przepisu art. 389 k.c. - w brzmieniu obowiązującym przed dniem 25 września 2003 roku - określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej stanowiło element przedmiotowo istotny umowy przedwstępnej. Brak postanowienia co do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej powodował nieważność umowy przedwstępnej. Na gruncie obowiązujących aktualnie przepisów prawnych regulujących instytucję umowy przedwstępnej strony nie mają już obowiązku oznaczenia w jej treści terminu, w którym bądź do którego umowa przyrzeczona winna zostać zawarta. Zastrzeżenie terminu przez strony już w umowie przedwstępnej jest jednak w pełni dopuszczalne - a nawet pożądane – gdyż pozwala na uniknięcie niepewności co do okresu związania umową przedwstępną, a przede wszystkim potencjalnych sporów w kwestii wyznaczenia terminu i jego „odpowiedniości”.

Brak oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej

Ustawodawca, w związku z rezygnacją z wymogu określenia w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przewidział szczególny mechanizm jego oznaczenia, gdy strony nie ustaliły go bezpośrednio w umowie. Możliwość wyznaczenia terminu ograniczona jest do przypadku, gdy termin nie został wyznaczony w treści czynności prawnej - umowy przedwstępnej. Zamieszczenie w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej wyklucza możliwość wyznaczenia terminu przez którąkolwiek ze stron. Zgodnie z przepisem art. 389 § 2 zd. 1 k.c. jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

„Odpowiedniość” terminu

Przepis art. 389 § 2 k.c. stanowi lex specialis w stosunku do przepisu art. 455 k.c. Określając, jaki termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest terminem odpowiednim, należy przede wszystkim ustalić, z jakiej przyczyny strony postanowiły odroczyć w czasie zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie będzie terminem odpowiednim w rozumieniu cytowanego przepisu zarówno termin zbyt bliski, jak i zbyt odległy. Nie można wymagać od drugiej strony, by przez dłuższy czas bez jakiegoś ważnego powodu pozostawała w gotowości do zawarcia umowy definitywnej. Wyznaczenie nieodpowiedniego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej skutkuje obowiązkiem jej zawarcia w terminie odpowiednim. Wyznaczenie terminu stanowi skorzystanie przez uprawnionego z jego prawa podmiotowego. W przypadku wyznaczenia terminu zbyt krótkiego albo zbyt długiego można podnosić, że ze strony uprawnionego nastąpiło nadużycie prawa podmiotowego (art. 5 k.c.). Należy podzielić pogląd A. Maciąga, w myśl którego odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę umowy przedwstępnej do tego zobowiązaną w terminie nieodpowiednim nie może być traktowana jako uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sposób oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej

Przepis art. 389 k.c. nie zawiera bliższych wskazań dopuszczalnych sposobów oznaczenia przez strony umowy przedwstępnej terminu, w ciągu którego ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przyjmuje się, że określenie terminu może nastąpić nie tylko przez wskazanie konkretnej daty czy przedziału czasowego, ale także poprzez wskazanie pewnego zdarzenia. Przykładowo w wyroku z dnia 14 października 2004 roku Sąd Apelacyjny w Katowicach stwierdził, iż przy przyjęciu, że pod pojęciem „termin” należy rozumieć zdarzenie przyszłe i pewne, dopuszczalne będzie zarówno oznaczenie terminu w taki sposób, że moment, w którym termin ten nadejdzie, nie jest znany w chwili dokonania czynności. Decydujące znaczenie przypada tu pewności zdarzenia, a nie ścisłemu momentowi jego nadejścia. Za dopuszczalne Sąd Najwyższy uznał takie określenie daty, jak przykładowo „na wiosnę”, „po żniwach” itp., albowiem kres terminu da się wówczas z góry ustalić bez jakichkolwiek trudności. Z kolei za niedopuszczalne uznano w orzecznictwie takie oznaczenie terminu w umowie przedwstępnej, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi w najbliższym wyznaczonym przez notariusza terminie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 1994 roku, sygn. akt I ACr 36/94, LEX nr 9205). Na uwagę zasługuje również pogląd wyrażony przez R. Sadlika. Jego zdaniem termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie może być określony za pomocą zdarzenia przyszłego, choćby nawet pewnego co do wystąpienia, ale niepewnego co do czasu jego wystąpienia. Jako przykład Autor podał zastrzeżenie, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po czyjejś śmierci. W jego przekonaniu w takich przypadkach data zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest dostatecznie określona. Stanu gotowości do zawarcia umowy nie można zaś rozciągać w nieskończoność (R. Sadlik, Umowa przedwstępna w stosunkach pracy, Pr.Pracy 1999, nr 12, str. 16).

Bibliografia:

Kodeks cywilny. Komentarz do art. 1-44910. Tom I. CH BECK 2011

A. Maciąg, Termin zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej, Pal. 2007, nr 11-12.

R. Sadlik, Umowa przedwstępna w stosunkach pracy, Pr.Pracy 1999, nr 12

W. Kaliński, Jednostronne określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, KPP 2006 nr 2.

Jagoda Gilewicz-Rachowska
aplikant radcowski

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>