Upadłość dewelopera a sytuacja prawna jego klientów (przyszłych właścicieli mieszkań)

Obecna sytuacja gospodarcza w Polsce, a w tym sytuacja na rynku nieruchomości, prowadzi do poważnych kłopotów wielu deweloperów, kończąc się często bankructwem. Niestety upadłość nie jest problemem tylko samych deweloperów, ale dotyka również ich klientów.

Skutki ogłoszenia upadłości przedsiębiorców (a więc i deweloperów) reguluje ustawa z dnia 28.02.2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze. Sytuacja prawna wierzycieli upadłego dewelopera będzie zależała m.in. od tego jaki rodzaj upadłości został orzeczony w stosunku do upadłego (upadłość z możliwością zawarcia układu bądź upadłość likwidacyjna).

W przypadku ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu, to postanowienia układu rozstrzygają o sposobie i kolejności zaspokajania wierzytelności. Rozsądne i sprawne przeprowadzenie upadłości układowej może doprowadzić do pełnego zaspokojenia wierzycieli, bez konieczności likwidacji przedsiębiorstwa dewelopera.

Co do zasady nie można zmusić upadłego dewelopera do dokończenia budowy i przeniesienia własności nieruchomości na klienta, jednakże prawo upadłościowe i naprawcze w sposób szczególny reguluje wykonywanie umów wzajemnych, które do dnia ogłoszenia upadłości likwidacyjnej nie zostały wykonane w całości. W stosunku do takich umów, syndyk masy upadłości może wykonać zobowiązanie upadłego i zażądać spełnienia świadczenia wzajemnego lub od umowy odstąpić. Przepis ten ma istotne znaczenie w sytuacji, gdy realizowana przez upadłego inwestycja jest już znacznie zaawansowana i bardziej opłacalne jest dla wierzycieli ukończenie budowy, nawet przy konieczności dodatkowych dopłat. W takiej sytuacji wierzyciel powinien przedłożyć syndykowi wniosek o złożenie przez syndyka oświadczenia o żądaniu wykonania umowy wzajemnej. Wniosek taki powinien mieć formę pisemną z datą pewną. Stwarza to pewną szansę na otrzymanie swojego mieszkania, niestety zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 23.11.2005 r. (II CK 237/05) przepis ten nie znajduje zastosowania w przypadku umów wzajemnych, w których jedna strona w całości spełniła swoje świadczenie.

Z chwilą ogłoszenia upadłości likwidacyjnej wierzytelności niepieniężne (np. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości) zamieniają się z mocy prawa w wierzytelności pieniężne. Wierzyciel niepieniężny, powinien zgłosić swoją wierzytelność do sądu upadłościowego i określić jej wartość z dnia ogłoszenia upadłości poprzez wskazanie konkretnej sumy pieniężnej W praktyce, wartością roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości będzie cena, którą klient już zapłacił za wybudowanie jego domu bądź mieszkania.

Sprzedaż nieruchomości

W przypadku upadłości likwidacyjnej, syndyk najczęściej dąży do spieniężenia masy upadłości i podziału funduszy masy upadłości pomiędzy pięć kategorii wierzycieli. Klienci upadłego dewelopera będą zaspokajani dopiero w ramach IV kategorii. W znacznie lepszej sytuacji są wierzyciele, którzy są zabezpieczeni rzeczowo (np. hipoteka) lub których prawa są ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości (np. roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu). W razie sprzedaży tak obciążonej nieruchomości środki uzyskane przez syndyka nie wchodzą w skład masy upadłości dzielonej według zasad ogólnych, lecz są przeznaczane na zaspokojenie wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości, niezależnie od ich przynależności do określonej kategorii wierzycieli.

Z chwilą sprzedaży nieruchomości wygasają uprawnienia z działu III oraz IV księgi wieczystej, a wierzyciel nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. O kolejności zaspokajania takich wierzycieli decyduje moment wpisu ich praw do księgi wieczystej. Dopiero po zaspokojeniu wszystkich wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości, pozostałe środki są przekazywane do ogólnej puli funduszy masy upadłości i dzielone według zasad ogólnych. Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczą na zaspokojenie roszczeń wierzycieli zabezpieczonych na niej rzeczowo, roszczenia tych wierzycieli będą zaspokajane według zasad ogólnych, o ile są oni wierzycielami osobistymi upadłego. Jeśli nimi nie są, tracą niestety możliwość zaspokojenia.

Rachunek powierniczy

Znacznie lepiej wygląda położenie tych, którzy uzgodnili z deweloperem, że inwestycja będzie finansowana z wykorzystaniem tzw. rachunku powierniczego. Wyróżnia się dwa rodzaje rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty. W przypadku rachunku powierniczego otwartego bank dokonuje na rzecz dewelopera wypłat środków wpłacanych przez nabywców w miarę postępów prac budowlanych. Przy rachunku powierniczym zamkniętym deweloper otrzymuje pieniądze wpłacane na poczet ceny dopiero po zakończeniu całej budowy i po przedstawieniu bankowi notarialnej umowy sprzedaży lokalu. Zgodnie z prawem bankowym w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego (dewelopera) środki zgromadzone na nim nie wchodzą w skład masy upadłości. W praktyce oznacza to, że klient, który wpłacał pieniądze na dany rachunek powierniczy może domagać się ich zwrotu od banku, bez potrzeby uczestniczenia w postępowaniu upadłościowym.

Ogłoszenie upadłości dewelopera nie zawsze oznacza, że inwestycja nie może być dokończona. Syndyk może prowadzić przedsiębiorstwo upadłego, jeśli jest możliwe zawarcie układu z wierzycielami albo możliwa jest sprzedaż przedsiębiorstwa w całości. Decyzja w tej sprawie zależy wyłącznie od syndyka i wierzyciele nie mają na to żadnego wpływu.

Sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego

W razie sprzedaży przedsiębiorstwa upadłego na nabywcę przechodzą wszelkie koncesje, zezwolenia, licencje i ulgi, które zostały udzielone upadłemu, chyba że ustawa lub decyzja administracyjna o ich udzieleniu stanowi inaczej. Na nabywcę przedsiębiorstwa może przejść także pozwolenie na budowę inwestycji, w związku z czym nabywca będzie mógł dokończyć jej realizację. Decyzja o tym czy dokończyć budowę i sprzedać nieruchomości dotychczasowym klientom upadłego leży w gestii nabywcy przedsiębiorstwa. Wierzyciele nie mogą zmusić nabywcy do dalszej realizacji budowy, mają prawo tylko do zaspokojenia swoich roszczeń ze środków uzyskanych przez syndyka m.in. ze sprzedaży przedsiębiorstwa.

Podsumowując, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera z możliwością zawarcia układu, sposób dochodzenia roszczeń wierzycieli będzie zależny od treści zawartego z upadłym układu. W sytuacji ogłoszenia upadłości likwidacyjnej przed klientem dewelopera pojawiają się następujące możliwości:

1/ złożenie wniosku o wykonanie przez syndyka umowy wzajemnej, w sytuacji, gdy budowa jest zaawansowana, a żadna ze stron umowy nie spełniła jeszcze swojego świadczenia w całości,

2/ dalsze prowadzenie przez syndyka przedsiębiorstwa upadłego i tym samym dokończenie budowy.

3/ sprzedaż obciążonej nieruchomości i podział sumy uzyskanej pomiędzy wierzycieli hipotecznych oraz tych, których roszczenia są wpisane w dziale III księgi wieczystej,

4/ wpis na listę wierzycieli i spłata wierzytelności w ramach IV kategorii wierzycieli, co dotyczy klientów, którzy nie podpisali umowy w formie aktu notarialnego i nie mają wpisanego do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie nieruchomości,

5/ zaspokojenie swoich roszczeń z pieniędzy znajdujących się na rachunku powierniczym.

Wydaje się, że obowiązujące przepisy nie zabezpieczają w sposób dostateczny interesów klientów upadłego dewelopera. Zakup własnego M to poważna i kosztowna decyzja, dlatego warto by wznowić prace nad ustawą o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich. Proponowane tam rozwiązania wzmacniają pozycję nabywcy nieruchomości, ale wymagają dopracowania, by nie krępować nadmiernie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Krzysztof Raczyński

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>