Wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne

Każda nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta. Postępowanie wywłaszczeniowe zawsze musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie, w drodze umowy, praw do nieruchomości.

Pojęcie wywłaszczenia

Konstytucja w art. 21 stanowi, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Problem wywłaszczenia reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią wywłaszczenie dotyczy tylko nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne oraz gdy została wydana ostateczna decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wywłaszczenie może nastąpić tylko z przyczyn wydzielenia gruntów na cele publiczne między innymi pod: drogi publiczne czy linie kolejowe oraz jednocześnie gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie prawa własności dotychczasowego właściciela, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wywłaszczenie może wyłącznie nastąpić w drodze decyzji administracyjnej wydanej przez właściwy organ. Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta tylko część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, to na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości organ dokonujący wywłaszczenia ma obowiązek nabycia tej części w drodze umowy. Nabycie takie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

Obowiązkowe rokowania

Wywłaszczenie należy poprzedzić rokowaniami z właścicielem nieruchomości. Szczególny uproszczony tryb przejmowania nieruchomości pod inwestycje drogowe określa tzw. specustawa, czyli ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Utrata praw do nieruchomości następuje w tym przypadku z chwilą wydania przez wojewodę lub starostę decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Właściciel nieruchomości nie otrzymuje decyzji, a jest jedynie poinformowany o fakcie jej wydania. W tym trybie dokonywania wywłaszczenia pomija się cały proces rokowań w celu dobrowolnego nabycia nieruchomości.

Odszkodowanie

Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości wywłaszczonego prawa. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Jeżeli natomiast na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa. Odszkodowanie ustala w decyzji o wywłaszczeniu starosta. Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Zwrot nieruchomości

Zasada zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli nieruchomość nie została użyta na cel publiczny, który był powodem wywłaszczenia, ma rangę konstytucyjną. Obejmuje zatem nie tylko restytucję prawa własności, ale również prawa użytkowania wieczystego, a także ograniczonych praw rzeczowych. Można żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości gdy stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Nieruchomość uważa się za zbędną jeżeli pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, tj. od dnia doręczenia stronie decyzji przez organ II instancji, względnie od dnia upływu terminu do wniesienia odwołania, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

Marcin Śledzikowski

Pytania i odpowiedzi zobacz więcej >>