Zgodnie z art. 921 §1 kpc organem właściwym do prowadzenia egzekucji z nieruchomości jest komornik, który działa przy sądzie, w okręgu którego położona jest nieruchomość. Jeżeli leży ona w okręgu kilku sądów wierzyciel wybiera, który z komorników ma poprowadzić egzekucję. Jeżeli natomiast postępowanie toczy się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości mogą być one na wniosek jednej ze stron połączone w jedno postępowanie przez komornika, jeżeli nie ma przeszkód prawnych, gospodarczych jak i jeżeli odpowiada to celowi egzekucji (art. 926) Również jeżeli inny wierzyciel skierował egzekucję do nieruchomości, która jest już przedmiotem innego zajęcia to przyłącza się on do egzekucji, która wszczęta została wcześniej.. W przypadku tej egzekucji zostaje mamy do czynienia z dość liczną grupą uczestników postępowania, którymi oprócz oczywiście wierzyciela i dłużnika będą również „osoby, który przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste” (art. 921§3 kpc).
Czynnością wszczynającą prowadzenie egzekucji jest wniosek wierzyciela skierowany do komornika. Po jego otrzymaniu komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu 2 tygodniu od otrzymania wezwania. Z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania następuje zajęcie należącej do niego nieruchomości. Równolegle do wysłania wezwania do zapłaty komornik przesyła do sądu prowadzącego księgi wieczyste, wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęci egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. Z momentem dokonania tego rodzaju wpisów następuje zajęcie nieruchomości względem osób trzecich.
Według art. 929 §1 przedmiotem zajęcia będzie nieruchomość i „wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką”. Co istotne wszelkie rozporządzenia nieruchomością (i podlegającymi zajęciu przedmiotami) są nieważne jeżeli nastąpiły po jej zajęciu. Również dokonane po zajęciu wszelkiego rodzaju obciążenia nieruchomości nie wywołają skutków prawnych.
Podobnie jak przy egzekucji z ruchomości i w tym przypadku zarządcą nieruchomości będzie dłużnik. Zarządcą może być również ustanowiona przez sąd osoba trzecia. Zarządca działa tutaj na cudzy rachunek ale we własnym imieniu dlatego może zgodnie z art. 935 §1 kpc „może pozywać i być pozywany” w sprawach wynikających z zarządu nieruchomością. Zarządca ma prawo pobierać wszelkiego rodzaju dochody i pożytki przypadające z nieruchomości, które przeznaczać będzie na koszty egzekucji, bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika, alimenty, które dłużnik obowiązany jest płacić ( chyba, że przysługują one członkom rodziny, którzy pozostają z nim we wspólnym gospodarstwie domowym) , należności podatkowe, zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu jak i należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości. Jeżeli po uregulowaniu tych wyżej wymienionych należności pozostanie jakaś nadwyżka dochodów, zarządca zobligowany jest złożyć je na rachunek depozytowy sądu. Co więcej co najmniej raz w roku zobowiązany jest składać sądowi sprawozdania rachunkowe z prowadzonych przez siebie czynności.
Komornik kierując do dłużnika wezwanie do zapłaty zaznacza w nim, że jeżeli w ciągu 2 tygodni nie ureguluje należności to nieruchomość poddana zostanie opisowi i oszacowaniu. Te dwie czynności komornik inicjuje na wniosek wierzyciela, przy którym wierzyciel powinien również złożyć wyciąg ( a w razie potrzeby- odpis) z księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu, które wskazywać będą na właściciela nieruchomości i jej obciążenia. Wierzyciel powinien również wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania. Uczestnicy postępowania o dokonaniu opisu i oszacowania będą przez komornika powiadomieni a jeżeli natrafia to na trudności ( np. nie są oni znani albo nie wiadomo nic o miejscu ich zamieszkania) to poprzez obwieszczenie publiczne komornik wzywa ich do udziału w postępowaniu. Zgodnie z art. 948 oszacowania dokonuje biegły powołany przez komornika. W oszacowaniu biegły podaje „osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń , przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości”. Nie później niż przy dokonywaniu opisu i oszacowania, wierzyciel lub dłużnik mają prawo złożyć wniosek ( choć może zdarzyć się to również z urzędu) aby na licytacji była wystawiona tylko część nieruchomości, jeżeli cena jej wywołania wystarczyłaby na zaspokojenie wierzyciela. Opis i oszacowanie można zaskarżyć, termin liczony jest od ich ukończenia.
Kodeks postępowania cywilnego stanowi w art. 953 iż „zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną”. Odbywa się ona nie wcześniej niż po upływie 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania a o odbycie należy ogłosić. Robi to komornik drogą obwieszczenia publicznego co najmniej 2 tygodnie przez planowanym terminem odbycia się licytacji a ogłosić powinien to w budynku sądu, lokalu organu gminy oraz w poczytnym w danej miejscowości dzienniku. Co więcej obwieszczenie powinno być doręczone uczestnikom postępowania oraz organowi gminy, urzędowi skarbowemu i organom ubezpieczeń społecznych.
Jeszcze przed odbyciem licytacji nieruchomość może zostać nabyta na własność. Przepisy kpc stanowią iż współwłaściciel nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, może aż do trzeciego dnia przed licytacją przejąć na własność nieruchomość po cenie nie niższej niż suma oszacowania. Również jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, współwłaściciel tej nieruchomości rolnej może nabyć ją na własność po cenie nie niższej niż trzy czwarte sumy oszacowania jeżeli zgłosi to w ciągu tygodnia od licytacji.
Kolejnym etapem egzekucji z nieruchomości jest przeprowadzenie licytacji ( zwanej też przetargiem). Kto wyraża chęć przystąpienia do przetargu musi złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Suma podlega zwrotowi w przypadku gdy nie udzielono nam przybicia. Jeśli udzielono podlega ona zaliczeniu na poczet sumy, za którą nabędzie się nieruchomość. Najniższa suma , za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji to trzy czwarte sumy oszacowania (art.965). Krąg osób mogących wziąć udział w przetargu nie jest otwarty. Z mocy ustawy od udziału w przetargu wyłączeni są: „dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecna na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły” (art. 976 § 1). Jeżeli postanowienie i przybiciu będzie już prawomocne, sąd wzywa licytanta , który uzyskał przybicie do złożenia brakującej kwoty w ciągu 2 tygodni na rachunek depozytowy sądu. Jeżeli ten warunek nie zostanie spełniony przybicie traci moc a uiszczona rękojmia nie podlega zwrotowi. Licytacja jest publiczna, przeprowadza się ją ustnie i odbywa się w obecności i pod nadzorem sędziego. Przetarg kończy się gdy ustąpią postąpienia ( które nie mogą wynosić mniej niż 1 procent ceny wywołania). Komornik powinien uprzedzić obecnych, „że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte”, następnie obwieszcza cenę, która była ostatnio trzykrotnie zaproponowana.
Kolejna licytacja może odbyć się na wniosek wierzyciela złożony po uprawomocnieniu się postanowienia o wygaśnięciu przybicia. Cena wywołania stanowi tutaj dwie trzecie sumy oszacowania. Jeżeli i na drugi przetarg nie dojdzie do skutku wierzyciel egzekwujący lub wierzyciel hipoteczny i współwłaściciel mogą nabyć na własność nieruchomość po cenie nie niższej niż dwie trzecie części sumy oszacowania. Jeżeli żaden z tych podmiotów nie przejmie nieruchomości na własność, postępowanie będzie umorzone a następnym razem może zostać wszczęte po upływie co najmniej roku.
W ciągu trwania całej licytacji, aż do czasu jej zamknięcia można zgłaszać ustnie sędziemu nadzorującemu skargę na czynności komornika. Skarga zostaje natychmiast rozstrzygnięta.
Co do samego przybicia to po zamknięciu przetargu sędzia wydaje odpowiednie postanowienie o udzieleniu przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Osoba, na której rzecz wydano postanowienie o przybiciu, po wykonaniu innych warunków licytacyjnych uzyskuje prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości (art. 995 kpc).
Zgodnie z art. 998§ 1 kpc „po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych(…) sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności”. Jeżeli postanowienie o przysądzeniu własności będzie już prawomocne to własność nieruchomości przechodzi na nabywcę. Następują wtedy odpowiednie zmiany w księdze wieczystej dla nieruchomości i w katastrze nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się tego postanowienia „wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości” (art. 1000§1). Nabywca nieruchomości natomiast wchodzi w prawa i obowiązku dłużnika, które wynikają ze stosunku najmu czy dzierżawy.
Ostatnim już etapem egzekucji z nieruchomości będzie podział sumy uzyskanej z egzekucji.
. Stanowią o nim późniejsze artykuły kodeksu (1023 – 1028, 1035- 1040). Plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji komornik sporządza niezwłocznie po pojawieniu się pieniędzy na rachunku depozytowym sądu. Projekt planu podziału sumy musi być przedstawiony sądowi, który może wprowadzać do niego zmiany lub go zatwierdzić.W planie podziału zgodnie z art. 1024 § 1 należy wymienić m.in. jaka suma będzie ulegała podziałowi, wierzytelności i osoby biorące w podziale udział, sumy przypadające każdemu z wierzycieli. O sporządzeniu planu należy zawiadomić dłużnika i osoby, które uczestniczą w podziale. Mają one prawo do wniesienia w ciągu 2 tygodni od powiadomienia ich zarzuty przeciwko planowi podziału. O zarzutach rozstrzyga sąd. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu w części dotkniętej zarzutami plan podziału ulega wykonaniu.
