Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

Ponieważ ustawodawca nie zdefiniował użytych w przytoczony powyżej przepisie sformułowań nabycie i zbycie przy ich definiowaniu należy posłużyć się instytucją prawa cywilnego. Regulują one czynności prawne, w wyniku których następuje przeniesienie nieruchomości lub prawa majątkowego. 

Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawę obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 PIT, stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, a następnie powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od zbywanej nieruchomości lub praw.

Aby prawidłowo ustalić podstawę obliczenia podatku należy dokładnie przeanalizować co kryje się pod pojęciem przychodów i kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Pierwsze z wymienionych pojęć ustawodawca określił w art. 19 przedmiotowej ustawy zgodnie, z którym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Niestety w ustawie nie znajduje się wyjaśnienie co należy rozumieć pod pojęciem kosztów odpłatnego zbycia. W związku z tym w ślad za podejściem stosowanym przez organy podatkowe należy zastosować językowe rozumienie użytego sformułowania, zgodnie z którym koszt odpłatnego zbycia/koszt sprzedaży stanową wszystkie wydatki, bezpośrednio związane z czynnością cywilno-prawną, poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby dana transakcja mogła dojść do skutku. Za tego typu wydatki można uznać przykładowo opłaty skarbowe, sądowe, koszty związane z wyceną nieruchomości bądź uczestnictwem w transakcji agenta nieruchomości.

Nie w każdej sytuacji cena nieruchomości lub prawa majątkowego określona w umowie będzie mieć dla organu podatkowego znaczenie. W sytuacji, gdy bez uzasadnionych przyczyn będzie znacznie odbiegać od wartości rynkowej, za przychód organ podatkowy uzna wartość rynkową nieruchomości lub prawa majątkowego. Organ podatkowy wzywa strony umowy do zmiany ceny zawartej w umowie lub przedłożenia wyjaśnień dotyczą przyczyn uzasadniających ustalenie ceny w wysokości odbiegającej od wartości rynkowej.

W ocenie organu podatkowego pozostaje uznanie czy podane przez podatnika uzasadnienie przyczyn ustalenia ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej zasługuje na uwzględnienie w danej sprawie. 

Jeżeli pomioty wezwane przez organ podatkowy nie wskażą przyczyn uzasadniających ustalenie ceny odbiegającej od wartości rynkowe, nie dokonają jej zmiany, bądź nie udzielą odpowiedzi organ podatkowy, z uwzględnieniem opinii biegłego, określa wartość nieruchomości lub prawa majątkowego. Należy pamiętać, że jeżeli wartość ustalona przez organ podatkowy odbiega od wartości ustalonej w umowie o przynajmniej 33% koszty związane z wydaniem opinii przez biegłego ponosi podmiot zbywający nieruchomość lub prawo majątkowe.

Jeżeli przedmiotowa sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem o towarów i usług za przychód uznaje się przychód z tytułu sprzedaży pomniejszony o podatek VAT

W przypadku kosztów uzyskania przychodu, stanowiących element podstawy obliczenia podatku, temat wydaje się łatwiejszy. Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 6c PIT za koszty uzyskania przychodu uznaje się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszt wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jeżeli nabycie nastąpiło w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, za koszty uzyskania przychodu uznaje się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Za koszt uzyskania przychodu uznaje się również kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętych do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jednocześnie w dalszej części tego samego artykułu ustawodawca precyzuje w jaki sposób powinny być udokumentowane poniesione nakłady, aby mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. I tak zgodnie z art. 22 ust. 6e PIT, poniesione nakłady ustala się podstawie faktur VAT (w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług) oraz na podstawie dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f PIT koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W sytuacji, w której dochodzi do zamiany nieruchomości lub prawa majątkowego dochód podlegający opodatkowaniu ustala się analogicznie do odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw z tą jednak różnicą, że następuje to u każdej ze stron umowy. Wówczas przychodem u każdej ze storn zbywającej rzecz lub prawo z drodze zamiany jest wartość nieruchomości lub prawa.

Kwestia odpisów amortyzacyjnych została uregulowana w art. 22h ust. 1 pkt 1 PIT.

Podatnik po zakończeniu roku podatkowego jest obowiązany do wskazania w zeznaniu podatkowym dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz do obliczenia należnego podatku od dochodów, które nie są wolne od podatku. W sytuacji, której zastosowanie znajdował by art. 21 ust. 1 pkt 131, wskazać dochody wolne od podatku.

Dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie podlegają łączeniu z dochodami z innych źródeł.

Jeżeli jednak podatnik mający miejsce zamieszkania na terytorium Polski i podlegający w Polsce obowiązkowi opodatkowania całości swoich dochodów, osiągnął by dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych również poza terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, a dochody te nie podlegały by zwolnieniu na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub dotyczyły dochodów osiągniętych w państwie, z którym Polska nie ma podpisanej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowani, dochody te podlegają połączeniu z dochodami osiągniętymi na terytorium kraju. Ustawodawca umożliwił jednak podatnikowi odliczenie od podatku obliczonego od całości dochodu (osiągniętego na terytorium kraju i poza terytorium kraju) kwoty podatku zapłaconego w innym państwie. Warunkiem jest jednak to wartość odliczenia nie przekroczyła tej części podatku obliczonego jeszcze przez dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany za granicą.

Identycznie wygląda sytuacja podmiotu, który posiada w Polsce miejsce zamieszkania i tutaj również podlega obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, ale przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych osiąga wyłącznie poza terytorium kraju. Jeżeli dochody te nie są zwolnione na bazie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, lub zostają osiągnięte w kraju, z którym Polska nie ma podpisanej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowani.

Warto zaznaczyć, że powyżej przedstawione przepisy dotyczące opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz wynikające z nich obowiązki podatnika nie znajdują zastosowania w przypadku, gdy;

  1. budowa, sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych, gruntów i prawa wieczystego użytkowania są przedmiotem działalności gospodarczej,
  2. przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych stanowi przychód z działalności gospodarczej luz z działów specjalnych produkcji rolnej.

Polecane

Najnowsze