Prawo odkupu

Prawo odkupu

 

Pojęcie

Strony umowy sprzedaży mogą się porozumieć, że po zawarciu umowy sprzedający będzie posiadał uprawnienie do odkupienia do kupującego rzeczy, którą wcześniej mu sprzedał. Prawo odkupu dotyczy zarówno ruchomości jak i nieruchomości, a także jak stanowi art. 555 k.c. może mieć zastosowanie również do sprzedaży praw. Sprzedaż energii ze względu na charakter nie może być objęta tymi przepisami. Z art. 595 § 2 wynika, że może być ono zastrzeżone nie tylko dla jednej osoby. W doktrynie przyjmuje się również, że w przypadku prawa odkupu można zastosować art. 393 k.c., którego §1 stanowi: „Jeżeli w umowie zastrzeżono, że dłużnik spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej, osoba ta, w braku odmiennego postanowienia umowy, może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia.” Tak więc, mimo, że prawo odkupu zostało zastrzeżone w umowie między sprzedawcą, a kupującym wykonać je może osoba trzecia.

Art. 593 § 1 stanowi: „ Prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nie przenoszący lat pięciu; termin dłuższy ulega skróceniu do lat pięciu.”. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący i strony nie mogą się umówić co do czasu dłuższego niż 5 lat. Jeżeli to zrobią czas ulega skróceniu do pięciu lat. Celem tego unormowania jest likwidacja niepewnej sytuacji kupującego, który musi się liczyć z realizacją prawa odkupu przez sprzedawcę. Czas ten liczy się albo od zawarcia umowy, jeżeli już w niej strony zastrzegły możliwość odkupu danej rzeczy, lub od postanowienia, w którym do umowy dodały to zastrzeżenie. Do terminu tego nie stosuje się przepisów o przedawnieniu włącznie z przerwaniem i zawieszeniem jego biegu.

Jak wskazuje art. 593 § 2 prawo odkupu wykonywa się przez oświadczenie sprzedawcy złożone kupującemu. W doktrynie istnieje spór co do charakteru wykonania prawa odkupu. Nie będę tu jednak wnikał w polemikę naukową, gdyż celem tego artykułu jest skupienie się na praktycznych aspektach tej instytucji. Zainteresowanych zaś odsyłam do literatury zamieszczonej w bibliografii. Po jednostronnym oświadczeniu woli sprzedawcy, którego treścią jest realizacja prawa odkupu dochodzi do skutku sprzedaż pierwotna. Kupujący musi przenieść własność rzeczy z powrotem na sprzedawcę, zaś sprzedawca zobowiązany jest uiścić cenę odkupu. Ponadto oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być zawarte w tej samej formie jaka jest wymagana dla danej umowy sprzedaży. Przykładem może być sprzedaż nieruchomości, dla której konieczny jest akt notarialny, zaś oświadczenie woli o realizacji prawa odkupu nieruchomości powinno być złożone w postaci analogicznej pod rygorem nieważności. Jeżeli przepis prawa przewiduje zachowanie określonej formy tylko dla celów dowodowych, oświadczenie woli o prawie odkupu powinno być złożone w tej formie lecz sankcją niezachowanie tej formy są jedynie przeszkody w postępowaniu dowodowym.

 

Obowiązki kupującego do czasu wykonania prawa odkupu

Jak już było wskazane wcześniej zastrzeżenie prawa odkupu powoduje istnienie sytuacji niejasnej dla kupującego, wszak może się on spodziewać w każdej chwili obowiązku zwrócenia zakupionej rzeczy. Należy jednak zauważyć, że kupujący jako nabywca rzeczy jest jej właścicielem i przysługują mu bezwzględnie wszystkie jego prawa, w szczególności może rzeczą rozporządzać, zaś zastrzeżenie prawa odkupu nie ogranicza tego uprawnienia. Rozporządzenie takie jest zawsze skuteczne zgodnie z art. 57 §1 k.c.: „ Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.”. Zastrzeżenie prawa odkupu rodzi więc jedynie zobowiązanie po stronie kupującego. Treścią jego jest powstrzymanie się od rozporządzania rzeczą zarówno w postaci jej zbycia jak i obciążenia, zaś niedotrzymanie zobowiązania rodzi odpowiedzialność kontraktową. Również pogorszenie rzeczy niezwiązane z jej normalną eksploatacją będzie rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą.

 

Prawo odkupu nieruchomości

W sposób szczególny zostało unormowane prawo odkupu nieruchomości wpisane do księgi wieczystej. W niektórych wypadkach w księgach wieczystych mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia. Art. 16 § 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece brzmi:

„ 2. W szczególności mogą być ujawniane:

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,”

Art. 17 tej ustawy stanowi zaś: „Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.”. Tak więc prawo odkupu może być realizowane przez sprzedawcę także w stosunku do osoby, która nabyła nieruchomość od kupującego.

 

Skutki wykonania prawa odkupu

Art. 594. § 1. Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów; jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.

§ 2. Jeżeli określona w umowie sprzedaży cena odkupu przenosi cenę i koszty sprzedaży, sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej według paragrafu poprzedzającego.

 

§ 1 powyższego przepisu jest względnie obowiązujący i ma zastosowanie jedynie wtedy gdy strony inaczej się nie umówiły. Kupujący powinien przenieść na sprzedawcę z powrotem własność rzeczy. Sprzedawca zaś jest zobowiązany uiścić cenę, w wysokości identycznej jak uzyskana wcześniej przez niego. Ponadto powinien zwrócić koszty sprzedaży zgodnie z art. 547 k.c. a także nakłady konieczne i inne ale tylko zwiększające wartość rzeczy. Kupujący nie musi oddawać pożytków ani ich wartości, ani nie jest zobowiązany uiścić wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. § 2 ma zastosowanie gdy ustalona cena okazała się wygórowana. Sprzedający może wówczas żądać jej obniżenia, jednak granicą będzie wysokość świadczenia ustalona na podstawie paragrafu poprzedniego.

 

Niepodzielność i niezbywalność prawa odkupu

Prawa odkupu nie można zbyć w drodze czynności prawnej. Istnieje zaś możliwość jego dziedziczenia. Jest ono także niepodzielne, tak więc sprzedawca nie może go wykonać w stosunku do części rzeczy nawet gdy jest ona podzielna.

 

 

Bibliografia:

“Zobowiązania- część szczegółowa” Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska wyd C.H. Beck

“Kodeks cywilny Tom II Komentarz do art. 450-1088” pod red. K. Pietrzykowskiego

“Komentarz do kodeksu cywilnego księga trzecia tom II” Gerard Bieniek, Helena Ciepła, Stanisław Dmowski, Jacek Gudowski, Krzysztof Kołakowski, Marek Sychowicz, Tadeusz Wiśniewski, Czesława Żuławska wyd.LexisNexis

 

Polecane

Najnowsze