Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu

Regulacja ogólna prawa pierwokupu (art. 596 – 602 k.c.)

Zgodnie z art. 596 k.c. prawo pierwokupu może mieć swoje źródło w czynności prawnej (w znakomitej większości przypadków chodzi tu o umowę) lub w przepisie ustawy (ustawowe prawo pierwokupu), przy czym właśnie ta druga forma ustanowienia omawianego prawa ma największe znaczenie praktyczne. Niezależnie od podstawy prawnej istnienia danego prawa pierwokupu, możliwość skorzystania z niego jest zawsze uzależniona od jednej przesłanki, to jest od zawarcia umowy sprzedaży rzecz objętej tym prawem z osobą trzecią. W takim bowiem przypadku sprzedawca jest zobowiązany na podstawie omawianego prawa do zawarcia umowy sprzedaży wzbogaconej o element warunku zawieszającego (dodatkowo sprzedawca jest zobligowany do niezwłocznego zawiadomienia uprawnionego o fakcie zawarcia takowej umowy). Warunek „odwiesza” czynność prawną sprzedaży w przypadku, gdy uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. W przypadku zaś, gdy uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu, poprzez złożenie właścicielowi rzeczy oświadczenia woli w tym przedmiocie w odpowiednim terminie (zgodnie z zasadą ogólną termin ten wynosi jeden miesiąc w razie sprzedaży nieruchomości oraz 7 dni w przypadku sprzedaży rzeczy ruchomej), to do skutku dochodzi umowa pomiędzy właścicielem rzeczy a uprawnionym z tytułu pierwokupu, która to umowa „neutralizuje” zawartą czynność warunkową z osobą trzecią z reguły przejmując jej treść.

Ustawowe prawo pierwokupu przysługujące współwłaścicielom nieruchomości rolnej

Zgodnie z art. 166 k.c. współwłaścicielom nieruchomości rolnej przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu sprzedawanego udziału w tej nieruchomości (jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym). Regulacja ta nie dotyczy trzech przypadków: 1) gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem; 2) gdy nabywcą jest współwłaściciel; 3) gdy nabywcą jest osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Ustawowe prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy nieruchomości rolnej

W myśl art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64, poz. 592) w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez każdy podmiot nie będący Agencją Nieruchomości Rolnych dzierżawcy tej nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu w przypadku łącznego spełnienia dwóch przesłanek. Po pierwsze przedmiotowa umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną, od której do daty powinna być wykonywana przez przynajmniej trzy lata. Po drugie nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład rodzinne gospodarstwa rolnego dzierżawcy (lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej).

Ustawowe prawo pierwokupu przysługujące gminie

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz U. z 2010 roku, nr 102, poz. 651) reguluje w art. 109 -111 prawo pierwokupu przysługujące gminie. Dosyć złożoną regulację charakteryzuje fakt, iż jest ono dokonywane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Skutki naruszenia prawa pierwokupu

Zasadą jest, że w przypadku, gdy zobowiązany z prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo (albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości niezgodne z rzeczywistością istotę postanowienia umowne), to ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Część doktryny skłania się w takim przypadku do przyznania osobie uprawnionej z prawa pierwokupu legitymacji do wystąpienia z powództwem cywilnym na podstawie art. 59 k.c. (bezskuteczność względna umowy). Wyjątkowo w przypadku gdy prawo pierwokupu z mocy ustawy przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego współwłaścicielowi lub dzierżawcy, to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna (pogląd dominujący mówi tu o nieważności całej umowy).

Bibliografia:

  1. Gniewek E. [red.], Kodeks cywilny. Komentarz., Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008.
  2. Radwański Z., Olejniczak A., Zobowiązania – część ogólna, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2008.

Polecane

Najnowsze