Co należy zrobić, aby rozpocząć użytkowanie obiektu budowlanego, kiedy jego budowa się zakończy? Czym jest pozwolenie na użytkowanie i jakie obiekty go wymagają? Prawo Budowlane szczegółowo opisuje kwestie z tym związane oraz jak powinno wyglądać zakończenie budowy.
Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego budowę wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, można przystąpić z pewnym wyjątkami, które opiszemy poniżej, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Stanie się tak, jeśli organ ten w czasie 14 dni od dnia doręczenia tego zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu.
Trzeba zaznaczyć, że organ nadzoru budowlanego może z urzędu, przed upływem terminu 14 dni, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.
Pozwolenie na użytkowanie. Zanim przystąpimy do użytkowania obiektu budowlanego
Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii:
- V, IX–XVI,
- XVII – z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie
- XVIII – z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynki składowe, chłodnie, hangary i wiaty, a także budynków kolejowych: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe i myjnie taboru kolejowego,
- XX,
- XXII – z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów,
- XXIV – z wyjątkiem stawów rybnych,
- XXVII – z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych,
- XXVIII–XXX
Co oznaczają powyższe kategorie obiektów budowlanych?
- V – obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie
- IX – budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i przedszkolne, żłobki, kluby dziecięce, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i botanicznych
- X – budynki kultu religijnego, jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria
- XI – budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, jak: szpitale, sanatoria, hospicja, przychodnie, poradnie, stacje krwiodawstwa, lecznice weterynaryjne, domy pomocy i opieki społecznej, domy dziecka, domy rencisty, schroniska dla bezdomnych oraz hotele robotnicze
- XII – budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej, sądów i trybunałów, więzień i domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów karnych, aresztów śledczych oraz obiekty budowlane Sił Zbrojnych
- XIII – pozostałe budynki mieszkalne
- XIV – budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne
- XV – budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny
- XVI – budynki biurowe i konferencyjne
- XVII – budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe
- XVIII – budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego
- XX – stacje paliw
- XXII – place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi
- XXIV – obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe, stawy rybne
- XXVII – budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne
- XXVIII – drogowe i kolejowe obiekty mostowe, jak: mosty, estakady, kładki, przejścia podziemne, wiadukty, przepusty, tunele
- XXIX – wolno stojące kominy i maszty oraz części budowlane elektrowni wiatrowych
- XXX – obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych, jak: ujęcia wód morskich i śródlądowych, budowle zrzutów wód i ścieków, pompownie, stacje strefowe, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków
A także jeżeli zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4, ustawy Prawo Budowlane oraz jeśli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Co może obejmować decyzja o o przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych?
Decyzja o przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, może obejmować: obiekt budowlany lub jego część, niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo Budowlane. Decyzja może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Jeżeli na inwestora nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, to musi on zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze rozpoczęcia użytkowania obiektu Państwową Inspekcję Sanitarną i Państwową Straż Pożarną. Trzeba tutaj też zaznaczyć, że zasadę tę stosuje się także wtedy, kiedy projekt budowlany obiektu nieobjętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie, wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych.
Jeśli PIS i PSP nie zajmą stanowiska przez 14 dni, traktuje się to tak, jakby nie wnosiły uwag.
Co trzeba dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie?
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor musi dołączyć: oryginał dziennika budowy, projekt techniczny, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę i o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych jeżeli używanie wybudowanego obiektu jest uzależnione od ich odpowiedniego zagospodarowania, protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, dokumentację geodezyjną, potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy, zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, potwierdzające spełnienie warunków, o których mowa w art. 37i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471, 782 i 1086), o ile jest wymagane, a w przypadku drogi w transeuropejskiej sieci drogowej: wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych oraz uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych.
Trzeba też podkreślić, że w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego lub budynku z częścią mieszkalną, w oświadczeniu kierownika budowy zamieszcza się informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia o szczegółowym zakresie i formie projektu budowlanego.
Z kolei w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, nie ma obowiązku aby inwestor dołączał oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji oraz potwierdzenia odbioru wykonanych przyłączy z wyjątkiem obowiązku dołączenia protokołu badania szczelności instalacji gazowej.
W lipcu 2021 roku wejdą w życie nowe przepisy
1 lipca 2021 roku wejdzie w życie przepis, który mówi, że do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, zamiast oryginałów, można dołączyć kopie: oświadczenia kierownika budowy, oświadczeń kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę i o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy.
Trzeba też zaznaczyć, że w razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego, lub też warunków decyzji o pozwoleniu na budowę dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego inwestor dołącza kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby – uzupełniający opis tych zmian.
W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy, powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony.
Inwestor musi dołączyć do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie albo do zawiadomienia w przypadku gdy projekt budowlany obiektu budowlanego nieobjętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych, oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony PIS i PSP.
Od 1 lipca 2021 roku wejdą przepisy, które mówią, że:
- zawiadomienia o zakończeniu budowy dokonuje się oraz wniosek o pozwolenie na użytkowanie składa się w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem adresu elektronicznego. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego udostępnia pod adresem elektronicznym określonym w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu
- minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia wzór formularza zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz wniosku o pozwolenie na użytkowanie, w tym w formie dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, mając na względzie konieczność zapewnienia przejrzystości danych zamieszczanych przy ich wypełnianiu
Inwestor musi uzupełnić wszystkie dokumenty jeżeli w wyniku ich sprawdzenia przez organ nadzoru budowlanego okaże się, że są one niekompletne lub posiadają braki i nieścisłości.
Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli budowy w zakresie jej zgodności z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z projektem budowlanym.
Po zakończeniu postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego albo udzieleniu pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego zwraca bezzwłocznie inwestorowi oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń oraz dokumentację geodezyjną.
Kontrole
Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli budowy w zakresie jej zgodności z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz z projektem budowlanym.
Kontrola ta obejmuje: sprawdzenie zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu i zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym i technicznym.
Jeżeli od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna upłynęło 5 lat, to nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
W przypadku stwierdzenia użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów, organ nadzoru budowlanego poucza inwestora lub właściciela, że obiekt budowlany nie może być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.