Ustanawianie służebności przesyłu w praktyce – część druga

W obecnie obowiązującym stanie prawnym podstawowym sposobem ustanawiania służebności przesyłu jest umowa, której stronami są przedsiębiorca oraz właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe.

Umowa zawierana pomiędzy w/w stronami zwykle przybiera formę aktu notarialnego, z uwagi na nieruchomość, która jest jej przedmiotem. Należy jednak wskazać, zgodnie z treścią art. 245 § 2 k.c., że forma aktu notarialnego wymagana jest tylko dla oświadczenia woli właściciela nieruchomości. Oświadczenie przedsiębiorcy przesyłowego może zostać złożone w dowolnej formie. Jednakże z uwagi na pewność obrotu gospodarczego i lepsze zabezpieczenie obu stron takiej umowy, lepszym rozwiązaniem jest posłużenie się aktem notarialnym przez obie strony. Warto też nadmienić, iż przepisy nie zabraniają ustanawiania służebności przesyłu pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Treść umowy

Skupiając się na treści samej umowy należy wskazać na jej kluczowe elementy. W treści umowy powinny znaleźć się zapisy określające rodzaj i treść ustanawianego prawa. Należy przy tym pamiętać, iż zapisy te nie mogą zmieniać ustawowej treści i charakteru służebności. W tym zakresie wola stron doznaje zatem pewnych ograniczeń. W pozostałym zaś – mając na uwadze specyfikę danej umowy i nieruchomości będącej jej przedmiotem – strony mogą szczegółowo i w elastyczny sposób dopasować treść umowy do swoich potrzeb. Zwłaszcza jeśli chodzi o kwestię, o której mówi ustawa, a więc „korzystanie zgodne z przeznaczeniem urządzeń”. Rzecz jasna inaczej brzmieć będzie umowa dotycząca rur wodociągowych lub gazociągu, a inaczej gdy jej przedmiotem będzie linia elektryczna czy też stacja trafo. Trudność w wypracowaniu zgodnego stanowiska przez strony polegać będzie w takich wypadkach na wskazaniu tego optymalnego sposobu korzystania z nieruchomości w taki sposób, że przedsiębiorca będzie miał zapewniony dostęp do swoich urządzeń, a właściciel nie zostanie przy tym zanadto obciążony. Warto wziąć to pod uwagę jeszcze przed ewentualnymi negocjacjami z potencjalnym właścicielem urządzeń przesyłowych.

Osobną kwestią pozostaje oczywiście wynagrodzenie za ustanowioną służebność. Z jednej strony właściciel nieruchomości może domagać się wynagrodzenia na przyszłość, w związku z ustanowioną służebnością. Z drugiej strony przysługuje mu również roszczenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Orzeczenie sądowe

Nie zawsze jednak interesy obu stron da się w sposób całkowity pogodzić. Mając to na uwadze ustawodawca przewidział w art. 305(2) kodeksu cywilnego możliwość domagania się przez przedsiębiorcę, wydania sądowego orzeczenia w zakresie ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem w przypadku, gdy jest ona konieczna do właściwego korzystania z jego urządzeń przesyłowych, a właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy. Podobnie, mając na uwadze zasadę równości podmiotów prawa cywilnego, z żądaniem odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu, gdy jest ona konieczna, a przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy w tym zakresie, może wystąpić do sądu właściciel nieruchomości.

Należy jednak podkreślić, że w każdym przypadku złożenie wniosku do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, powinno być poprzedzone próbą ustanowienia służebności przesyłu w drodze umowy. Dopiero bowiem, gdy jedna ze stron „odmawia zawarcia umowy”, a tak stanowi przepis kodeksu cywilnego, zasadne staje się skorzystanie z możliwości, jaką daje przepis art. 305(2).

Warto dodać, że obu stronom przysługuje również prawo zwrócenia się do sądu w sytuacji, gdy nie mogą dojść do porozumienia w kwestii samego wynagrodzenia. Jest to wówczas roszczenie majątkowe przedawniające się z upływem lat 10.

Zasiedzenie służebności przesyłu

W świetle wprowadzonych przepisów dotyczących służebności przesyłu w pełni uzasadniony wydaje się wniosek, iż służebność tą można również zasiedzieć. Wprowadzone przepisy kodeksu cywilnego nie stanowią o tym wprost, jednakże z uwagi na ustawowe odesłanie zawarte w treści art. 305(4), do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, a te można nabyć w wyniku zasiedzenia.

Jeśli chodzi o terminy, należy posłużyć się tymi, które obowiązują przy nabywaniu prawa własności. Wynika z tego zatem, że przedsiębiorca przesyłowy ma możliwość nabycia w drodze zasiedzenia własności nieruchomości w przypadku, gdy posiada ją nieprzerwanie przez okres 30 lat (w złej wierze) lub 20 lat (w dobrej wierze). Do zasiedzenia służebności wystarczy posiadanie służebności przez ten okres.